Tendances Première

Les banques trop généreuses en matière de crédit au logement ?

On le sait, le Belge a une brique dans le ventre. Il cherche à acheter un logement le plus rapidement possible, pour être propriétaire à 65 ans et ne plus avoir rien à payer. Il achète même souvent un deuxième petit bien pour s’assurer un complément de revenus au moment de la retraite. Le marché immobilier continue donc à bien se porter. La Banque nationale lance toutefois un appel à la prudence.

Explications avec Marc Van Beneden, notaire émérite, et Pascal Lasserre, spécialiste de l’immobilier.

2019 a été une année fantastique pour le crédit. Mais la Banque nationale lance maintenant un appel à la prudence. Cet appel n’est pas destiné aux emprunteurs, mais aux banques : il faut arrêter de prêter trop.

Pour les banques, le crédit au logement est en réalité un produit d’appel. Elles ne vont pas gagner grand-chose sur ce crédit, en revanche, elles vont vous capter pendant 20 ans et vous vendre de multiples autres produits.


Le scénario catastrophe

Les grandes banques ont voulu utiliser le crédit comme produit d’appel et ont un peu dérogé aux règles prudentielles au niveau de la quotité et du rapport charge-revenus. La quotité est le montant emprunté par rapport aux valeurs que l’on donne aux biens. On ne prête généralement que pour une mensualité de 33% maximum du salaire, mais cela dépend du salaire de base.

Les banques ont été trop larges, dans la tentation d’augmenter leurs parts de marché en captant le plus de clients possible, susceptibles d’opter aussi pour d’autres produits.

"C’est pour cela que le crédit hypothécaire a été fait à rentabilité zéro, explique Pascal Lasserre. Maintenant, la Banque nationale demande une rentabilité sur chaque produit".

Prêter trop est en effet dangereux… Les autorités de contrôle constatent que la part de marché au niveau hypothécaire augmente, que le niveau d’endettement des gens grandit, que l’on est dans une période d’euphorie immobilière. Le gros danger serait la remontée des taux d’intérêt, qui mettrait une série de gens hors marché, car ils ne pourraient plus assumer d’achat. La valeur des immeubles diminuerait puisque le vendeur ne trouverait plus d’acheteur, et les difficultés financières s’enchaîneraient. A terme, c’est toute l’économie du pays qui serait en danger.


Le Belge bon payeur

Cet appel à la prudence de la banque nationale concerne donc les banques bien plus que les emprunteurs belges.

A l’heure actuelle, la sinistralité en matière de crédit hypothécaire est extrêmement faible, de l’ordre de 1%. Le Belge est en effet un très bon débiteur : il paie bien, surtout son logement, "c’est la dernière chose qu’il ne paiera pas". Ce n’est pas nécessairement le cas pour les gens qui ont acheté des immeubles de rapport, auxquels ils ne sont pas viscéralement attachés.

Mais quel apport personnel faut-il exiger pour concéder un crédit au logement ? Il y a eu une époque où l’on pouvait emprunter 100% du prix + les frais, qui sont en réalité une non-valeur, ce sont les droits d’enregistrement, entre autres. C’est un gros risque pour l’organisme financier, en cas de baisse de valeur même minime.

Il faut savoir que dans les 5 premières années d’un prêt hypothécaire, le remboursement est très faible, on paie 99% d’intérêt, le risque est donc important. Statistiquement, ce sont les 7 premières années du crédit qui sont les plus dangereuses. C’est pour cela qu’il faut établir des règles.
 

Des outils pour aider les jeunes

Il faut des règles, mais il faudrait aussi promouvoir des outils pour permettre aux jeunes d’accéder plus facilement au crédit. Tous n’ont pas un apport personnel pour pouvoir acheter tôt. Si la banque ne veut plus financer les jeunes qui n’ont pas assez de fonds propres, il y aura moins d’acheteurs sur le marché et le prix des immeubles risquera de chuter.

A Bruxelles, ils peuvent déjà bénéficier d’une mesure fantastique qui remporte un grand succès et qui permet de ne pas payer les droits d’enregistrement sur les premiers 175 000 euros. Mais il faut quand même une certaine somme pour pouvoir emprunter… Et ce n’est pas aux organismes de crédit, privés, de dépasser les règles de prudence pour les aider. Alors que faire ?

  • "On pourrait imaginer, propose Pascal Lasserre, pour des profils déterminés, la création d’un fonds qui aiderait les jeunes à acheter". Non seulement pour accompagner l’achat du premier petit logement mais aussi pour faciliter la vente du premier pour en acheter un second, plus vaste, pour le ménage qui grandit.
     
  • Pour lui, il faut généraliser la portabilité des droits d’enregistrement et faire évoluer le système des frais liés au crédit hypothécaire, qui est obsolète et surtout très coûteux. Il faudrait envisager un système de portabilité de l’hypothèque, comme c’est le cas dans d’autres pays, pour ne payer qu’une seule fois les frais pour toute sa vie.
     
  • On pourrait également envisager une défiscalisation d’une épargne destinée à l’achat d’un premier logement.
     

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