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Immobilier : je vends mon appart, ma maison : comment bien se préparer ?

La période actuelle suscite des questions primordiales au vendeur… Faut-il vendre tout de suite ? Faut-il attendre ? Faut-il conserver un logement familial qui ne nous convient plus ? Faut-il louer ce logement familial pour acheter autre chose ? Les explications de Marc Van Beneden, notaire.

Etant donné la réflexion du vendeur quant à mettre son bien en vente, le marché manque de biens à vendre et les prix ont tendance à augmenter, les acheteurs, eux, étant toujours aussi nombreux.

Le marché " à la vente " est en surchauffe et c’est, probablement, le bon moment pour mettre un bien en vente.

Où aller lorsque le bien est vendu ?

On considère que 2 ou 3 mois sont nécessaires pour trouver un acheteur et signer le compromis. Ensuite 3 ou 4 mois pour signer l’acte authentique.

Donc entre le moment où l’on décide une mise en vente et le moment où l’acte est passé, 7 mois sont nécessaires. Pendant cette période, il convient de trouver un autre bien à louer ou acheter. Les biens à l’achat nécessitent parfois des travaux importants à réaliser.

Or, quand on vend un bien, il est inhabituel de demander à l’acheteur de rester dans son bien pendant quelques semaines.

Quand on achète un bien, il est également peu courant de demander au vendeur de demander les clés quelques semaines plus tôt afin d’effectuer des travaux. On se trouve bien souvent avec une journée bien remplie : la matin, le vendeur vend son bien, remise des clés et de l’argent ; et l’après-midi, l’acheteur achète un autre bien avec l’argent de la vente et, éventuellement, un prêt complémentaire.

Le problème d’occupation est un souci pour le vendeur (où se domicilier pendant quelque temps) le temps de trouver un logement qui lui convient. Nous sommes ici à la fin du processus de vente/achat.

Est-ce que je vends le bien moi-même ?

Différentes questions peuvent se poser.

Vous pouvez vendre vous-même. Vous économiserez ainsi une commission de 3%

Vous pouvez choisir une agence. Et souvent, le choix d’une agence peut se justifier. Il s’agit de professionnels ayant l’habitude du marché.

Il est judicieux de choisir son agence en fonction du type de bien mis en vente (à la mer s’il s’agit d’un bien situé à la mer par exemple). Il est bon de recevoir les agence-candidates chacune à leur tour et effectuer son choix dans un deuxième temps.

Donner l’exclusivité de 3 mois à une agence est un bon plan. Au terme de cette exclusivité, on n’est plus tenu à garder cette même agence. Attention ! Si cette agence vous a renseigné un certain nombre de personnes, et qu’après le délai d’exclusivité vous concluez un contrat avec ces mêmes personnes, vous devrez payer une commission à l’agence.

Les documents à avoir

  1. Le PEB (document analysant les performances énergétiques du bien à vendre) – certificateur professionnel qui doit établir de document – souvent c’est l’agence qui s’en occupe (et qui l’offre). Ce document permettra à l’acheteur de juger l’état du bâtiment vendu en fonction des conclusions de ce rapport.
     
  2. Un autre rapport : l’état de l’électricité : une firme spécialisée examinera l’immeuble et constatera la conformité de l’installation ou pas. Si l’installation n’est pas conforme, le vendeur ne doit pas remettre en état. Par contre, l’acheteur sait qu’il devra refaire l’électricité.
     
  3. Enfin, le document provenant d’une administration spécialisée qui attestera l’existence ou non d’un problème de pollution du bien. C’est surtout dans certaines régions industrielles que le problème se pose : Anderlecht ou certaines régions en Wallonie. Si pollution il y a, la vente peut se passer mais avec garantie déposée auprès de l’administration pour envisager la dépollution du bien.

Les Renseignements Urbanistiques

Enfin, un élément très important : les Renseignements Urbanistiques. Le notaire se charge de cette demande. Il interroge la commune/la ville afin de connaître une éventuelle infraction urbanistique. Pendant des années, le notaire recevait une lettre indiquant qu’il n’y avait pas d’infraction. Or certaines infractions existaient mais elles n’avaient pas été constatées par la commune/ville. Cette situation donnait une fausse bonne conscience au vendeur et acheteur qui agissaient comme s’il n’y avait pas d’infraction.

A Bruxelles, il faut dorénavant envoyer les plans du bien à l’administration communale qui compare ces plans avec l’affectation par rapport aux plans/permis et relèvera éventuellement une infraction (fermeture d’un balcon pour agrandissement cuisine par exemple) (aménagement d’un grenier en chambre-salle de bains) (véranda sans permis) (changement de châssis sans demande de permis pour Bruxelles)….

Ces renseignements urbanistiques sont devenus la pierre d’achoppement de toutes les ventes car l’offre tient compte d’un bien en règle (sans infraction urbanistique). Dès lors, 2 solutions en cas de constat d’une infraction : un accord avec l’acheteur pour diminuer le prix de telle sorte qu’il règle ce problème d’infraction directement avec la commune, soit le vendeur doit régulariser mais cela peut prendre beaucoup de temps et l’on risque de ne pas avoir assez de temps entre le compromis et l’acte. Parfois, l’acheteur se retire de la vente et il convient dès lors de régler les différends entre vendeur et acheteur.

La mise en vente d’un bien doit bien se préparer lors de la visite : le bien doit être meublé, propre mais inutile de repeindre, le jardin doit être entretenu. Tous ces éléments permettront à votre bien d’obtenir une bonne évaluation et juste valeur !

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