Quelles conditions pour expulser un locataire lors de l'achat d'une maison déjà louée?

temporary-20180813112426
temporary-20180813112426 - © sureeporn - Getty Images/iStockphoto

Lors de l'achat d'une maison qui est déjà louée, peut-on faire partir le locataire? C'est une question posée à Camille Garcez, juriste à l'asbl Droits Quotidiens.

Un principe de base uniquement valable si le bail a été enregistré

Tout d'abord, il faut savoir que le propriétaire qui veut vendre sa maison qui est déjà louée ne peut pas nécessairement mettre fin au bail pour ce motif-là. Il y a des règles bien précises à respecter. Tout d'abord le propriétaire ne peut pas y mettre fin parce qu'il vend, ensuite l'acheteur qui va acheter la maison ne peut pas nécessairement y mettre fin parce qu'il a acheté. Le bail continue donc normalement malgré que le logement soit vendu. Donc si le bail continue, il ne faut pas nécessairement signer un nouveau contrat. On peut laisser le contrat tel qu'il est. Autre information importante : le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer, le bail continue dans les mêmes conditions. C'est la règle de base, même si le contrat de bail prévoit qu'il est possible d'expulser en cas de vente de logement. Cette clause ne s'appliquera pas même si elle est écrite dans le contrat. 

Ce principe de base est valable si le bail a été enregistré. L'enregistrement est normalement obligatoire, c'est le propriétaire qui doit le faire. C'est gratuit si c'est fait dans le délais légal de deux mois. Le but, c'est une sorte de publicité du bail pour que ça s'impose aux autres personnes, notamment à l'acheteur du logement. Mais il y a des systèmes parallèles, par exemple lorsqu'on se marie, l'acte de mariage va être transmis à la commune, ou quand on achète une maison, l'acte d'achat va être transcrit dans d'autres registres. Le concept est à peu près le même, et normalement le propriétaire est obligé de faire enregistrer son bail. Le problème, c'est que la sécurité du locataire dans le logement dépend d'une obligation du propriétaire. Lorsqu'on enregistre le bail, on se contente juste de l'enregistrer et on ne vérifie rien. Normalement, le bail est censé être fait en trois exemplaires dont un qui est destiné à l'enregistrement. Le locataire peut aller vérifier sur My Rent avec sa carte d'identité si le bail a bien été enregistré. S'il ne l'a pas été, il peut aller le faire lui-même. Il devra payer 25 euros car il sera en retard s'il a dépassé les deux mois de délai, mais ça peut être intéressant de le faire si le logement est en cours de vente.

Différent pour Bruxelles et la Wallonie depuis la régionalisation du bail

Dans le cas où le locataire dont le propriétaire de la maison a changé, si le bail a été enregistré il n'y a pas vraiment de problème car le nouveau propriétaire va devoir respecter le bail comme le précédent. Mais le nouveau propriétaire, s'il veut occuper le logement, a la possibilité de mettre fin au bail comme n'importe quel bailleur quand il y a eu vente ou pas. Il pourra mettre fin au bail pour occupation personnelle, pour l'occuper lui-même, pour ses enfants,... mais il devra donner un préavis de six mois et il devra occuper le logement pendant au moins deux ans, sinon il y a des indemnités qui sont payées au locataire qui a été évincé. Ceci, c'est la situation si le bail a été enregistré. 

Si le bail n'a pas été enregistré, on doit encore vérifier si le locataire est dans la maison depuis moins ou depuis plus de six mois. S'il est dans la maison depuis moins de six mois, c'est compliqué car le nouvel acheteur ne doit pas respecter le bail. Le locataire peut alors être mis dehors du jour au lendemain. D'où l'intérêt de vérifier si le bail a bien été enregistré. Si le locataire est là depuis plus de six mois, il y a une différence si c'est à Bruxelles ou en Wallonie, car le bail a été régionalisé. Si c'est à Bruxelles, le locataire est plus ou moins sauvé car la situation est quasi la même qu'avec le bail enregistré dans le sens où pour occuper personnellement le logement, le propriétaire devra aussi donner un préavis de six mois. En Wallonie, c'est un préavis réduit, d'une durée de trois mois. 

Il faut donc être très attentif à la situation de son bail! 

Newsletter La Première

Recevez chaque vendredi matin un condensé d'info, de culture et d'impertinence.

OK