Que prévoit le nouveau bail de colocation ?

La réforme du bail de colocation
La réforme du bail de colocation - © Pixabay

La réforme du bail en Wallonie et à Bruxelles prévoit un nouveau cadre juridique, c'est le bail de colocation. Sophie Quintart, juriste à l’asbl Droits Quotidiens nous explique tout.

Les colocataires louent ensemble un logement, partagent le loyer et souvent signent un seul contrat de bail tous ensemble. Jusqu'il y a peu, le cadre n'était pas adapté aux colocataires, il était très contraignant.

Si un colocataire voulait quitter le bail seul avant son échéance, il devait avoir l'accord de tout le monde, du propriétaire comme des autres colocataires. Ou ils devaient tous partir en même temps, comme s'ils étaient un seul locataire par rapport au propriétaire.

Ce nouveau bail permet au colocataire, dans certaines conditions, de pouvoir partir tout seul, le bail continuant sans lui par ailleurs. A la date de son départ, s'il a respecté tout le processus, il n'est plus concerné par tout ce qui se passe dans la colocation.
 

Des différences dans les deux régions 

Les conditions à remplir pour qu'un bail soit considéré comme un bail de colocation sont un peu différentes dans les deux régions.

A Bruxelles :

  • Ne sont concernés que les contrats de bail conclus après la réforme, soit après le 1er septembre 2018.
  • Il faut qu'il y ait une volonté dès le départ de la part du propriétaire et des locataires d'en faire un bail de colocation.
  • Il faut que les locataires aient signé tous ensemble le contrat de bail
  • Il faut désormais qu'ils signent également entre eux un pacte de colocation , qui règle tous les problèmes susceptibles de se poser : répartition du loyer, des charges, entretien et réparations, garantie locative, dégâts locatifs, inventaire des meubles de chacun.... Le pacte est très détaillé et très exigeant, dans le but d'anticiper tous les problèmes.

En cas de départ anticipé

  • Si l'un des colocataires souhaite partir seul avant l'échéance du bail, il doit envoyer un préavis de 2 mois à son propriétaire et aux autres locataires. 
  • Il doit ensuite trouver un remplaçant qui est accepté par tout le monde, surtout en termes de solvabilité.
  • Si le remplaçant n'est pas accepté, mais sans raison valable, il peut aussi être libéré de son contrat de bail. Mais comment estimer si la raison n'est pas valable ? interroge Sophie Quintart. La loi n'est pas claire. Le conflit devra se résoudre devant le juge de paix.
  • S'il peut prouver qu'il a fait tout ce qu'il fallait pour trouver un remplaçant mais qu'il n'a pas trouvé, il peut aussi être libéré au terme des 2 mois. A  nouveau, comment prouver qu'on a recherché activement ?
  • Si aucun accord n'est trouvé, il reste tenu de toutes les obligations du bail pendant 6 mois. Ce délai de 6 mois est un progrès par rapport à la situation précédente.


En Wallonie :

Certaines mesures sont identiques :

  • Ne sont concernés que les contrats de bail conclus après la réforme, soit après le 1er septembre 2018.
  • Il faut que les locataires aient signé tous ensemble le contrat de bail + un pacte de colocation. 

Mais la Région wallonne a des exigences supplémentaires :

  • Il faut que le pacte de colocation soit signé avant le contrat de bail, car sa date de signature doit être mentionnée dans le contrat de bail.
  • Il faut que le bail concerne un logement où au moins une pièce d'habitation ou un sanitaire est en commun à tous les colocataires. Il est essentiel de montrer qu'il y a une vraie vie en commun pour pouvoir bénéficier de ce régime.

A noter que la Région wallonne a établi un modèle de pacte de colocation, qui reprend tous les points exigés par la réglementation.

En cas de départ anticipé

  • Le colocataire qui veut partir seul en cours de bail doit envoyer un préavis à tous, de 3 mois cette fois. 
  • Puis il doit aussi trouver un remplaçant qui est accepté par tout le monde. Toutefois ici une clause prévoit que s'il paie 3 mois de loyer, il peut être libéré pour l'avenir, dès le moment où il part.
     

L'intérêt de ce bail pour le propriétaire ?

Pour le propriétaire, le fait que les colocataires soient tous solidaires est extrêmement intéressant. En cas de problème, il peut s'adresser à celui qui est le plus solvable, à charge pour celui-ci de s'arranger avec les autres ensuite.

Auparavant, la clause de solidarité s'inscrivait dans le contrat de bail, et c'était plus ou moins équivalent. Ce nouveau bail est assez exigeant et risque donc d'être peu utilisé, conclut Sophie Quintart.

Plus d'infos sur le site de l'asbl Droits quotidiens et retrouvez la séquence complète ici.

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