Prêts hypothécaires à 100% : c'est encore possible

Est-ce encore possible de faire un prêt hypothécaire avec une quotité supérieure à 90%, c’est-à-dire, un prêt dont la valeur dépasse les 90% de la valeur du bien acquis ? Oui ! On vous explique comment.

La Banque Nationale de Belgique attend des banques qu’elles limitent la quotité des prêts hypothécaires accordés aux futurs propriétaires, à 90%. L’objectif : limiter les risques sur le marché de l’immobilier.

Est-il donc impossible de faire un prêt pour l’achat d’une maison à plus de 90% de sa valeur ? Pas vraiment ! Tout d’abord, il y a une tolérance pour les premiers propriétaires et ensuite parce que toutes les banques n’appliquent pas encore ce taux.

"On n’est pas de pigeons" a rendu quelques visites discrètes dans trois banques avec Arnaud Crucifix, un jeune homme de 28 ans, désireux d’acheter une maison. Les résultats sont parfois surprenants…

Quand un jeune couple veut faire un prêt…

C’est le coup de foudre ! Arnaud a trouvé une maison à Ohey, dans la région d’Andenne. Elle rentre dans le budget du couple : 195.000 euros !
Avec Carolanne, sa compagne, l’achat semble possible : ensemble ils cumulent deux salaires à 3500 euros. Ils disposent aussi d’une épargne d’environ 25.000 euros, de quoi payer les frais de notaire et d’enregistrement.

Pourtant les récentes recommandations de la Banque Nationale semblent déjà exclure leur emprunt. Elles limitent les prêts hypothécaires à une quotité de 90% de la valeur du bien. Ils devront donc financer les 10% restants. Ils leur manqueraient 19.500 euros. Pourront-ils tout de même y arriver ? Arnaud Crucifix : "Y arriver, oui, je pense mais dans une dizaine d’années parce que quand on voit qu’on a déjà mis une dizaine d’années pour économiser l’argent pour payer les frais d’enregistrement… pour à peu près la même somme, il faudrait le même nombre d’années. Si on veut avoir des enfants et construire notre vie, ce n’est pas dans 10 ans qu’on va commencer à le faire."

Refus des banques

Alors pourquoi pas tout de suite ?

Nous avons demandé aux grandes banques de nous recevoir avec Arnaud. Belfius, ING, BNP Paribas Fortis, et CBC banque ont refusé. Toutes les portes se sont fermées. Nous avons donc tenté notre chance en camera discrète.

Tout d’abord chez BNP Paribas Fortis. Ici, la conseillère aux prêts hypothécaires nous confirme dans un premier temps l’application de la recommandation de la Banque Nationale aux banques : pas de prêt à 100% ! "Ils sont passés à la vitesse supérieure en disant : vous ne pouvez plus financer que 90% du montant de l’achat. Donc, il y a les frais de notaire plus les 10% que vous devez apporter. C’est obligatoire. Ce sont les normes. En tout cas, pour l’instant".

Pas possible pour Arnaud d’espérer un prêt à 100% même si, avec sa compagne, ils ont chacun un emploi stable et une épargne qui leur permet de payer les frais de notaire et d’enregistrement. Et chez BNP Paribas Fortis, des dossiers comme le sien, on en voit souvent passer :"J’ai beaucoup de dossiers comme ça. On ne demande pas mieux que de faire du business. Pour l’instant, depuis le début de l’année, je n’ai encore introduit aucun dossier à 100%. Les gens n’ont pas suffisamment de fonds propre."

Traduisez : les jeunes acquéreurs ne parviennent pas à payer un crédit de plus de 90% de la valeur du bien. Pourtant, la Banque Nationale a prévu des dérogations possibles pour 35% d’entre eux. Mais alors, comment les banques choisissent-elles ceux qui peuvent en profiter. Nous avons obtenu un élément de réponse auprès d’une conseillère chez CBC banque : "Alors, on a des quotas avec un pourcentage de dérogation… on choisit en fonction de la situation. Par exemple : la personne est déjà cliente chez nous, elle a déjà des avoirs ou alors, si les parents sont déjà clients… C’est sûr que ça va aider."

Alors, un prêt à 100% pour Arnaud chez CBC banque, c'est possible? "Pour être honnête avec vous, les chances sont minimes. Vous pouvez toujours "jouer" avec notre offre en disant que vous avez eu "autant" chez CBC pour faire un peu jouer la concurrence."

100%, c’est possible !

C’est sur ce bon conseil que nous poursuivons notre petit tour des banques. Et là, surprise, chez ING, tout semble possible ! C’est en tout cas la réponse obtenue auprès d’une conseillère : "Normalement on fait jusque 100%. C’est vrai que la règle a changé, normalement en janvier ils limitent, enfin, certaines banques limitent à 90% mais, voilà, mes dossiers passent encore à 100%".

Et cela ne fait pas partie d’une quelconque dérogation. Le taux fixe obtenu par Arnaud est de 2,75% pour une mensualité de 896 euros sur 25 ans. En plus, il est possible de négocier, de réduire ce taux : "Au maximum, on tourne autour de 0,60%, 0,70% en moins donc on devrait tourner à 2,20%, c’est le plancher que je peux demander. C’est envisageable mais je ne dis pas qu’ils l’accordent à chaque fois, mais je vais le demander en tout cas".

Tout est encore possible dans le monde des banques et des crédits hypothécaires. Une chose est certaine : pour profiter de ces aubaines, il faut se presser !

Après quelques jours

Après quelques jours, Arnaud, a obtenu réponses des banques à ses demandes de prêt hypothécaire. Résultats :
- BNP Paribas Fortis : accepte d’introduire une pré-demande pour une demande prêt à 100%.
- CBC banque : accepte d’introduire une demande de prêt à 90% mais pas à 100% !
- ING : accepterait un prêt à 90% dans le cas d’introduction d’un dossier complet pour l’achat d’une maison.

Mais finalement Arnaud n’achètera pas cette maison… malheureusement, elle a déjà été vendue.