Coronavirus: doit-on payer la totalité de son loyer ?

Coronavirus : doit-on payer la totalité de son loyer ?
Coronavirus : doit-on payer la totalité de son loyer ? - © Nora Carol Photography - Getty Images

Nombreux sont ceux qui s'interrogent sur la validité des contrats de bail en ces temps d'épidémie. Des commerçants qui ne peuvent exploiter leur magasin, des étudiants qui n'ont plus l'utilité de leurs kots ou des propriétaires qui craignent de ne plus pouvoir honorer leurs remboursements hypothécaires si leurs locataires ne payent plus. Tentons d'y voir plus clair...

Règle de base : il faut payer son dû !

La crise actuelle n'a aucune influence sur la validité des contrats de location.

Un particulier dont les rentrées financières sont diminuées car il est au chômage temporaire est tenu de payer son loyer ! 

Même en période normale, le risque existe de perdre son emploi ou de se retrouver en fâcheuses conditions financières.

Bien entendu, rien n'empêche, et c'est même souhaitable, que bailleur et locataire trouvent ensemble un terrain d'entente.

Certaines universités ont décidé de diminuer le prix de leurs kots pendant la période de confinement, on peut très bien imaginer un geste similaire de la part de propriétaires. Mais si aucun terrain d'entente n'est possible, comment faire ?

Force majeure et fait du prince

On entend souvent parler de force majeure. Celle-ci ne peut être d'application dans le cas d'une location concernant les particuliers.

Vincent Defraiteur, avocat spécialisé dans le droit immobilier et administrateur du site vda-law.be, explique que cette force majeure, et ce que l'on appelle "le fait du prince" pourraient être invoqués dans le cadre d'un bail commercial : "Si vous ne pouvez exploiter un commerce parce que vous seriez en contradiction avec la loi, vous pourriez vous considérer comme libéré de l'obligation de payer votre loyer. Parce qu'il s'agit d'un obstacle insurmontable à l'exécution de vos obligations, dû à une cause étrangère."

Et si je ne paie pas ?

Si un commerçant décide d'appliquer ce fait du prince ou d'invoquer la force majeure, ce n'est pas pour cela qu'il obtiendra automatiquement l'aval de son propriétaire.

Comme dans le cas d'un bail pour particuliers ou étudiants, si le loyer n'a pas été versé, ou seulement partiellement, le bailleur peut alors saisir la Justice. Ce sera alors au magistrat de décider. Mais cette décision risque de prendre un peu de temps car, Covid-19 oblige, les tribunaux fonctionnent au ralenti. L'urgence ou l'extrême urgence ne pouvant être invoquées dans ce cas de figure. De plus, aucun acte d'expulsion par huissier ne peut avoir lieu durant cette période de confinement.

De là à encourager le non-paiement des loyers, il y a un pas que personne ne franchira car un jour ou l'autre, la Justice fonctionnera à nouveau à plein régime et il y a fort à parier que les affaires concernant cette thématique seront nombreuses.

Des charges pour rien ?

Un autre point sur lequel propriétaires et locataires pourraient s'entendre, c'est celui des charges.

Dans le cas où le locataire paye des provisions mensuelles, il ne devrait pas y avoir de problème lors de la régularisation annuelle. C'est un peu plus compliqué lorsqu'il s'agit de charges forfaitaires, pour l'entretien d'espaces communs, le partage de parkings ou le nettoyage de la galerie commerciale par exemple. Pour Vincent Defraiteur "on retombe dans l'hypothèse de la force majeure et du fait du prince. Mais ici, les tribunaux risquent d'être beaucoup plus compréhensifs. Comment justifier en effet de payer pour un service qui n'est pas rendu ou dont on ne peut profiter ?"

Ici aussi, c'est au propriétaire d'intenter une action en Justice afin de tenter de récupérer les sommes impayées par le commerçant ou le particulier. Ce sera donc au cas par cas, en fonction de l'état d'esprit du bailleur ou de ses propres soucis financiers. Ce qui est certain, pour Vincent Defraiteur, c'est que "quand la Justice refonctionnera à plein régime, on aura des décisions disparates selon les sentiments des magistrats. Il n'y aura pas d'égalité de traitement dans ce domaine."

Pour plus d'infos, www.vda-law.be


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