Prêt hypothécaire : tout comprendre sur les nouvelles règles en vigueur en 2020

C’est à la veille d’un week-end que la Banque nationale de Belgique a communiqué ses nouvelles "attentes prudentielles" concernant les prêts immobiliers. Et la conclusion est claire : la BNB encourage les banques et assurances à plus de sévérité dans l’octroi des prêts hypothécaires, à partir du 1er janvier 2020. Il y a néanmoins quelques subtilités.

Que demande la BNB ?

La Banque nationale "invite" les banques à être plus prudente lorsqu’il s’agit d’octroyer un prêt dont la quotité (le montant) dépasse 90% de la valeur du bien, lorsque celui ou celle qui emprunte effectue un premier achat immobilier. Le prêt ne peut dépasser 80% de la valeur du bien si celui-ci ne sera pas l'habitation des acquéreurs. C’est le principe du "buy-to-let", littéralement "acheter pour louer". C'est donc de l'investissement locatif.

Il n’est donc plus possible d’emprunter pour 100% de la valeur du bien ?

Plus de prudence ne signifie pas interdiction. Il sera donc toujours possible d’emprunter pour 100% de la valeur du bien. Une banque peut vous octroyer un prêt à 100%, mais l’établissement bancaire "devra pouvoir soumettre à la BNB une explication motivée". La BNB est bien consciente que ce type de prêt est indispensable pour un certain public.

Mais les banques devront se limiter : la BNB n’autorise plus que 5% de prêts à 100% ou plus (ce qui est très rare), et uniquement pour les "primo-acquéreurs". Dans ce tableau ci-dessous, on peut voir que la BNB permet des prêts à 90% de la valeur du bien que pour 35% du volume total de prêt. En clair, ça signifie que les banques peuvent avoir une clientèle composée à 35% d’emprunteurs à 90% (et maximum 5% pour les prêts à 100%). "Cela donc laisse une large marge de manœuvre aux établissements financiers qui opèrent sur ce marché (en croissance) que constituent les prêts hypothécaires" écrit la BNB.

 

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Y a-t-il un risque particulier à emprunter ?

Pas vraiment. Les derniers chiffres (rapport 2018 de la BNB) montrent une augmentation du nombre de crédits hypothécaires dans notre pays : de 2.846.568 en 2014, nous sommes passés à 3.141.450 emprunts hypothécaires. Notons, tout de même, qu’avec 371.979 crédits octroyés en 2018, c’est le chiffre le plus faible des 5 dernières années, loin des 621.326 emprunts de 2015.

Par ailleurs, le nombre de défaut de paiement d’un crédit hypothécaire est baisse : 29.755. Selon la BNB, "il semble qu’à peine 2,1% des nouveaux crédits hypothécaires enregistrés en 2013 ont connu un défaut de paiement dans les cinq premières années." Et pour l’année 2018, les défauts sont limités à 0,94% des crédits hypothécaires. Les processus actuels semblent donc bien fonctionner. Mais la BNB, comme l’ESRB (comité européen du risque systémique) estime que la vulnérabilité du marché hypothécaire belge s’est quelque peu accrue et qu’il faut "accorder une attention encore plus soutenue à la solvabilité de l’emprunteur."

Bref, le ou la primo-aquérante ne devrait pas souffrir d’une plus grande difficulté à emprunter, par rapport à la situation actuelle. Comme on le voit dans le tableau ci-dessus, les investissements locatifs ne peuvent plus, sauf exception, se traduire par un prêt dont la quotité dépasse 80% de la valeur du bien. C’est plutôt ce public-là, celui des investisseurs qui fuient la bourse, dont la solvabilité pourrait être mise à mal et qui pourraient voir certains projets capoter : pour l’achat – imaginons – d’un immeuble de rapport bruxellois à 500.000€, l’acheteur devra débourser, sans compter les frais de notaire, 100.000€ cash.

Si vous êtes en quête d’un premier bien dans lequel vous souhaitez habiter, mettez de l’argent de côté, faites jouer la concurrence. Et ça devrait aller…

 

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