Locataire, propriétaire : qui est responsable lorsque le bien a été détruit en tout ou en partie ?

Après les inondations aussi tragiques qu’historiques, des milliers de personnes se sont retrouvées du jour au lendemain sans logement en Belgique. Selon la société wallonne du logement, seuls 400 logements publics sont disponibles pour reloger les victimes. Insuffisant lorsqu’on sait que rien qu’en province de Liège, plus de 10.000 personnes n’ont plus de toit.

Alors que le temps est venu de trouver des solutions et d’effectuer urgemment des démarches administratives auprès des assurances et des banques, une question s’impose : quels sont les droits et les obligations des locataires et des propriétaires ?

Le cas de force majeure est de la responsabilité du bailleur

La loi définit le cas de force majeure par un évènement exceptionnel, imprévisible et irrésistible. Le locataire et le propriétaire ne peuvent donc pas éviter les dégâts dans ces conditions extrêmes. Cependant, c’est bien la responsabilité du propriétaire qui est pleinement engagé. Le locataire ne pouvant jouir pleinement de son bien locatif, le Code civil l’exonère de toute responsabilité.

L’article 1722 du Code civil est clair sur la question : "Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail."

Résiliation du bail, suspension du loyer, et négociations

Sabine Delhaye, avocate spécialisée en droit du bail, nous détaille dans un premier temps ce qu’impose cette loi dans le cas où le bien locatif est inhabitable : "Si l’immeuble est complètement détruit, il n’y a plus de bail. C’est automatique ! Le locataire (le preneur) peut considérer sans rien faire que le bail est résilié. Donc, il n’y a pas besoin d’envoyer un préavis. Il peut arrêter de payer le prochain loyer, et même réclamer au prorata des jours qui restent en juillet du loyer qu’il aurait déjà payé."

Dans le cas ou le bien locatif est en partie détruit mais qu’il reste habitable, deux possibilités se présentent au locataire. Me Sabine Delhaye prend l’exemple d’un bien dans lequel seule une chambre sur deux est inutilisable : "Si elle n’est détruite qu’en partie, alors le locataire peut décider de demander une diminution du prix ou d’exiger la résiliation du bail. Si c’est une diminution du prix que le locataire va demander parce que la " chose " n’est pas détruite en totalité, il faut avoir un accord avec le propriétaire sur le montant. Par exemple, il peut réduire de 20 ou 30% le loyer. S’il n’y a pas d’accord, ça doit être tranché par le juge de paix. Mais étant donné le temps de ce genre de procédure, il faut vraiment essayer d’aboutir à un accord en négociant avec le propriétaire."

Il y a évidemment des proportions raisonnables à prendre en considération lors de la négociation avec le propriétaire. Néanmoins, lorsque le locataire ne peut pas jouir de la totalité de son bien à la suite d’un cas de force majeure, la loi l’autorise à demander la diminution du prix du loyer. Un montant qui dépendra en fonction de ce qui est encore utilisable ou pas.

Garder des traces écrites de tout ce qu’on fait

Conseil utile pour le propriétaire, il peut profiter de la visite de l’expert d’assurances pour lui demander ce qu’il estime être le "trouble de jouissance". Son expertise lui permettra de se faire une idée correcte sur une diminution du loyer et de la durée des travaux.

Dans le cas où un accord a été trouvé entre le locataire et le propriétaire, Me Sabine Delhaye rappelle qu’une preuve écrite est fortement conseillée pour les deux parties dans la perspective d’un hypothétique futur litige : "Il faut négocier rapidement, mais il faut aussi garder des traces écrites de tout ce qu’on fait. On peut commencer par téléphoner au propriétaire, mais après il faut confirmer, par mail ou par écrit, le contenu de l’entretien téléphonique. Il faut absolument garder des traces de ce qui a été convenu, dès qu’on a trouvé une solution amiable."

Autre cas de figure : le locataire souhaite revenir dans le même bien locatif après les travaux. Sabine Delhaye nous détaille le droit du locataire et l’obligation du propriétaire : "Si le locataire veut revenir, il peut réclamer une suspension du loyer, et cela pour toute la durée des travaux. Il ne doit pas payer de loyer, ça c’est clair."

Assurance et crédit bancaire du propriétaire

En revanche, ce sont bien les assurances qui vont couvrir le vide locatif propriétaire. Le bailleur sera donc indemnisé pour ces loyers non perçus, à cause des inondations. Si l’immeuble ne peut plus être loué, cela peut dépendre du contrat d’assurance. Mais logiquement, cela devrait être couvert par l’assurance. Le facteur assurance est un facteur important.

Experte en droit du bail, Sabine Delhaye évoque le cas d’un propriétaire qui occupe son bien : "Il faut voir ce que l’assurance est prête à faire. J’imagine un propriétaire qui ne donne pas en location et qui doit se loger à l’hôtel. L’assurance va sans doute prendre en charge le coût de l’hôtel."

Toujours dans le cas où le propriétaire occupe son bien qui est encore couvert par un crédit bancaire, une négociation avec la banque est possible mais : "Le crédit, c’est un prêt même si c’est un prêt hypothécaire. Le propriétaire a reçu de l’argent de la banque pour acheter sa maison. Donc cela ne change rien au crédit qu’il doit toujours payer. Il peut négocier avec la banque en disant qu’il doit se reloger, et la banque sera probablement attentive à ses arguments. Mais la banque n’est pas du tout responsable. Elle a prêté de l’argent avec lequel on a payé le précédent vendeur de l’immeuble. Il n’y a aucun doute sur le fait que le crédit doit continuer. Mais le propriétaire peut toujours négocier et demander des termes et délais, comme reporter de 3 mois par exemple les échéances. Mais c’est toujours au bon vouloir du banquier."

La Fédération belge du secteur financier, Febelfin, s’est exprimée via un communiqué et confirme que le secteur est sensible à la situation des victimes des inondations : "Les banques sont prêtes à examiner dans les plus brefs délais les dossiers avec les victimes et à chercher rapidement une solution […] les prêteurs examineront chaque cas individuellement, en essayant d’atténuer autant que possible les problèmes financiers […]. Même si vous n’avez pas encore de difficultés financières, mais que vous risquez d’en avoir, vous pouvez demander de l’aide à votre banque. Le secteur est prêt à fournir une assistance quand cela est possible et à assumer son rôle sociétal en soutenant les familles touchées."

Comme les contrats d’assurance, chaque situation est bien entendu différente. Cela n’empêche que toutes les parties négocient, qu’elles soient responsables ou pas. Le maître mot est "négocier" pour obtenir une solution le plus rapidement possible.

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