Renégocier un crédit hypothécaire, est-ce toujours une bonne affaire?

Depuis plusieurs années, les taux des prêts hypothécaires sont historiquement bas en Belgique. Ils évoluent même parfois à la baisse, explique Jean-Philippe Ducart, le porte-parole de Test-Achats. Mais, à côté de cela, les frais liés au prêt sont très élevés, au point qu'il n'est pas forcément conseillé de renégocier son prêt hypothécaire.

Le Belge paie 13 fois plus de frais que la moyenne des Européens

La semaine dernière, l’association de consommateurs dénonçait cependant une problématique : la lourdeur des frais d'actes. "Ils sont tellement élevés qu'il n'y a pas d'avantage pour le consommateur, dans un certain nombre de cas, de changer de prêt hypothécaire, donc de taux."

Exemple concret : "Un prêt de 200.000 euros souscrit l’an dernier à un taux de 1,9 sur 20 ans aurait pu être transféré vers une autre institution sur 19 ans à un taux de 1,6. Donc 1,6 au lieu de 1,9. Mais lorsqu'on fait le calcul, on arrive à des frais de refinancement, des frais d'actes, aux environs de 6000 euros."

Par rapport à la moyenne européenne, le Belge paie ses frais 13 fois plus cher : "La moyenne en Europe, c'est 500 euros. Dans certains pays, il n’y a même pas de frais du tout, comme par exemple en Grande-Bretagne." Le refinancement étant élevé, "on reste pieds et poings liés chez le prêteur, et on ne peut même échapper aux frais d'actes en réduisant son taux chez le même prêteur." 

D'où viennent ces frais qui font monter la facture ?

Jean Philippe Ducart reprend l’exemple du prêt à 200.000 euros : "Il y a les frais d'acte, les droits d'enregistrement fixés par l'État (2045 euros). Des frais administratifs aux environs de 1000 ou 1200 euros. La taxe fédérale (50 euros). Et puis il y a les honoraires de notaire, bien évidemment, qui s'élèvent dans notre exemple à 1079 euros ; les frais d'hypothèque, les droits d'enregistrement, il y a aussi les frais d'hypothèque pour 1068 euros. Sans oublier évidemment la TVA aux alentours de 500 euros." Soit une facture aux environs de 6000 euros.

Quelles possibilités pour changer cette situation ?

"Il y a plusieurs possibilités", selon le porte-parole de Test-Achats, "Il y a tout d'abord fixer un plafond pour les honoraires de notaire. En autorisant un tarif inférieur, on laisserait jouer la concurrence. Par exemple aux Pays-Bas, vous pouvez choisir votre notaire en fonction de ses tarifs."

Deuxième possibilité: le prêt cautionné. "On s'adresse à une société privée pour l'enregistrement, donc pour constituer l'hypothèque, et c'est la société privée, en cas de défaut de paiement, qui va le cas échéant payer le solde restant dû." 

Troisième hypothèse :  "Lorsque l'on change de financement, de taux, l'hypothèque est portable. Ça c'est le système qu'on retrouve notamment en Allemagne. Et ça ne coûte que 500 euros."

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