Batibouw: nos conseils pour devenir propriétaire sans (trop) stresser

Comme chaque année, près de 300 000 personnes vont se rendre à Batibouw pour rêver. Certains vont même tenter de réaliser ce rêve singulièrement belge: devenir propriétaire. Mais avant de passer cet acte qui sera sans doute le plus important de notre existence, mieux vaut se blinder d’informations. C’est ce que permet l’immovillage qui s’ouvrira au Hall Astrid. 32 conférences et tables-rondes seront organisés tous les jours de 10 à 18H30 et des consultations gratuites seront proposées par des avocats qui pourront fournir les premiers renseignements utiles. Mais comme un candidat averti en vaut deux, nous avons réuni les conseils de Nathalie De Wulf avocate à Bruxelles et de Sébastien Dupuis, notaire à la Louvière. Voici donc les trucs et astuces indispensables pour éviter les déconvenues d’un achat mal préparé.

Acheter clé en main: exigez un seul interlocuteur

Acheter sur plan, peut-être une bonne idée, mais à condition de s’assurer une protection légale. Depuis 1971, la loi Breyne encadre tous les achats “clé sur porte”. Elle protège également celui qui fait construire sa maison.

Cette loi prévoit un seul interlocuteur pour le client. Et cette personne est le promoteur. La loi l’oblige notamment à fournir une garantie bancaire pour les acomptes versés au promoteur en cas de problème (faillite ou autre) et un architecte indépendant du promoteur.

Il est donc conseillé de rester dans le cadre de cette loi qui impose certaines dispositions légales (modalité de paiement, garantie, responsabilité en cas de vices…) et assure une information complète du futur propriétaire. Il faut donc éviter de signer plusieurs contrats distincts (avec le promoteur, l’architecte, l’entrepreneur, les corps de métiers…) ce qui peut avoir pour but de contourner la loi Breyne. Dans ce cas, la justice pourrait requalifier ces contrats, mais au terme d’une action en justice par définition lente et coûteuse.

Pour toutes les questions sur les techniques de construction, les normes techniques et légales, il est conseillé de contacter le CSTC (Centre Scientifique et Technique de la construction) via son site public.

Rénovation de pro

Un bon conseil dès que l’on entreprend des travaux de rénovation d’une certaine importance est de vérifier les accès à la profession des intervenants: chauffagiste, plombier, couvreur, carreleur, peintre… Tous devraient être inscrits auprès de la Banque centrale des entreprises du SPF Economie dont le site est public. Il suffit d’introduire le numéro de l’entreprise concernée pour pouvoir accéder à la fiche d’entreprise. Ces informations offrent une garantie de professionnalisme. Les mêmes renseignements sont également disponibles gratuitement par téléphone au numéro du SPF Economie (+32 800 120 33).

Quel contrat?

Avant le début des travaux important de construction ou de rénovation, faites un contrat d’entreprise. Phasez les travaux et travaillez en différentes étapes pour ne pas avoir à dépenser une grosse somme d’argent d’un seul coup. La banque répugne d’ailleurs à libérer les tranches sans que les travaux prévus soient réalisés.

En cas de travaux moins importants, il faudra veiller à établir un devis et un bon de commande décrivant les travaux à réaliser, en détaillant les prix pour chacun des postes.

Il est aussi prudent de vérifier dans les conditions générales, le lieu d’établissement de l’entreprise et le tribunal compétent en cas de litige. Si le tribunal est situé en Flandre, un problème d’usage des langues peut se poser.

Un forfait est un montant global qui est censé reprendre l'ensemble du travail à condition qu'il soit décrit clairement dans le contrat. L’entrepreneur ne pourra, alors, invoquer “la mauvaise surprise”, des fondations mouvantes, des murs pourris, etc. A l’inverse, un travail en régie est un travail dans lequel le candidat bâtisseur paie, d'une part, les fournitures utilisées par l'entrepreneur, en citant par exemple les marques utilisées et, d'autre part, les heures de travail. Dans ce cas, il est important de s’assurer de la productivité de l’entrepreneur et de pouvoir quantifier les heures que l’entrepreneur estime devoir consacrer à chaque poste.

Le cauchemar des délais

Le délai de construction doit figurer dans le bon de commande avec fixation de deux dates: celle du début des travaux et celle de fin des travaux. Ce délais d’exécution est extrêmement important! Il est intéressant aussi de prévoir des intérêts en cas de retard. Et de définir précisément les “cas de force majeure”. On peut encore prévoir une clause de rupture du contrat si l’entrepreneur ne vient pas travailler.

Les bons acomptes font les bons amis

L'acompte préalable aux travaux doit être prévu dans les conditions générales. Il faut éviter de payer un acompte substantiel de 40 ou 50%. Et ne pas dépasser un maximum de 20%. Vous paierez ensuite la moitié des matériaux quand ils arriveront sur le chantier. Il est par ailleurs prudent de conserver une tranche finale de 10-15% à verser seulement une fois tous les travaux réalisés et acceptés. Il s’agit là de clauses habituelles. Si l’entrepreneur refuse de négocier, mieux vaut en choisir un autre.

Fréquenter l’urbanisme pour éviter la case sanction

Les prescriptions d’urbanisme, les règlements en matière de construction, transformation, rénovation, peuvent varier d’une commune à l’autre et d’un quartier à l’autre. Dans telle rue, il est interdit de dépasser une certaine hauteur, dans une autre c’est la profondeur de construction qui sera déterminée. C’est également vrai pour la construction d’une piscine, d’une cabane au fond du jardin, d’une véranda ou d’une ouverture dans une toiture. L’ouverture d’un mur porteur nécessite un permis d’urbanisme. Placer un Velux, se fait sans permis à Bruxelles, mais avec permis en Wallonie. Construire une cabane se fait sans permis, sauf si c’est sur une dalle de béton. Et l’avis des voisins peut être requis avant l’octroi du permis de bâtir. Pour savoir quels travaux sont soumis à permis, il est indispensable de s’adresser au service de l’urbanisme de sa commune.

Le service de l’urbanisme peut aussi fournir des informations cachées par le vendeur du bien. Le champ de betteraves au fond du jardin va peut-être accueillir un lotissement de 1000 logements.

Le bien est peut-être grevé d’aménagements irréguliers, comme une extension illégale ou la subdivision du bien en logements sans permis. Dans ces cas, une réactualisation devra être demandée, à la charge du revendeur.

Et si le permis est requis, un architecte sera seul autorisé à rédiger les plans et les projections demandées.

Les yeux de l’architecte

Parlons-en de cet architecte. Outre les idées qu’il peut apporter, il dresse les plans et accompagnera le candidat bâtisseur tout au long du chantier pour en contrôler le déroulement. Bien entendu, il doit être inscrit à l’ordre des architectes (http://www.ordredesarchitectes.be/fr-be/ ) et assuré. Ce qui n’est pas obligatoirement le cas des entrepreneurs.

Comme l’architecte est le seul à disposer de la compétence pour surveillera le chantier, il est bon d’en fixer les conditions (la fréquence). Une visite hebdomadaire du chantier suivie d’un rapport n’est pas superflu, parfois on fixera même deux visites par semaine. Tout cela est inscrit dans le contrat que le maître d’ouvrage passe avec l’architecte. Choisir un architecte local qui connaît les règles d’urbanisme de la commune et peut se rendre rapidement sur le chantier peut être un atout. La commune peut délivrer une liste des architectes présents sur la commune. Sans toutefois en conseiller l’un plutôt que l’autre.

Cet ordre de mission de l’architecte devra être lu avec attention, peut-être avec l’aide d’un avocat (une consultation peut ne coûter que 50 euros). La qualité des matériaux utilisés est-elle bien celle prévue? La porte blindée l’est-elle bel et bien ? En cas de malfaçons ou de travail bâclé, il est de la responsabilité de l’architecte de les déceler et de demander à l’entrepreneur d’y remédier. D’où l’importance de faire régulièrement l’état d’avancement du chantier avec ses yeux de professionnel.

Black is beautiful?

Payer tout ou une partie des travaux en noir, est-ce bien raisonnable? La tentation de glisser du côté obscur de la construction est parfois tentant, mais souvent délétère. Pour l’avocate Nathalie De Wulf, le taux de TVA réduit à 6% pour les rénovations d’habitation de plus de 5 ans, retire tout l’intérêt financier d’un travail en noir. Car en cas de problème, faute de facture, la victime ne pourra faire valoir aucune garantie et n’aura aucune possibilité de recours.

Le droit de rétractation en cas d’arnaque au salon

A Batibouw, certains exposants, moins bien intentionnés, pourraient tenter de vous faire signer des “offres” ou des “devis” Nathalie De Wulf met en garde: "Contresigner de tels documents équivaut à une commande ferme. Mais dans le cadre d’un salon tel que Batibouw, le client dispose de 14 jours pour vous rétracter et donc obtenir l’annulation du contrat."

L’expert immobilier, un avis éclairé avant d’acheter

Lors d’une visite, l’estimation d’un bien par le candidat est très aléatoire. Si vous avez le coup de foudre, se faire accompagner d’un expert immobilier se révélera un investissement peu coûteux pour identifier d’éventuels défauts de construction, une mauvaise orientation, ou des équipements à remplacer.

Le compromis chez le notaire

La signature du compromis de vente peut se faire entre le client et le vendeur. Mais pour s’assurer du respect de la législation, mieux vaut passer par le notaire qui pourra vérifier la remise, par le propriétaire, de plusieurs documents obligatoires. Et cela quelles que soient les Régions. Un atout supplémentaire est que la signature du compromis chez le Notaire assure l’acquéreur de la vente en cas de décès du vendeur.

Le compromis de vente vaut vente

Ce qui figure dans le compromis de vente est essentiel. C’est le document sur lequel repose la volonté des parties et l’acte authentique en sera le reflet. Cela concerne, par exemple l’aménagement de la garantie des vices apparents et cachés. Une garantie dont s’exonère généralement le vendeur. Cette pratique est légale et entraîne, pour l’acquéreur l’impossibilité de tout recours contre le vendeur s’il découvre un vice important à l’immeuble. Sauf à démontrer que le vendeur ne pouvait pas l’ignorer, ce qui relève parfois de la quadrature du cercle.

DIU: l’historique du bâtiment

Depuis 2001, lors de la vente d’un bien, le propriétaire doit remettre un DIU (dossier d’intervention ultérieure). Ce dossier comprend tous les travaux d’une certaine importance effectués par le propriétaire dans l’immeuble. Il s’agit de travaux qu’ils auraient réalisés lui-même, ou par le biais de professionnels. S’il y a eu permis d’urbanisme, tous les documents devront être joints.

 

Copropriété: on ne fait pas ce qu’on veut

En matière d’achat d’un appartement en copropriété, il existe une obligation d’information en cas de vente d’un bien. L’acheteur doit normalement recevoir, avant la signature du compromis/de l’offre d’achat, des informations sur le montant du fond de roulement et du fonds de réserves, des informations sur la situation des appels de fond pour des travaux programmés avant l’acquisition du bien, des informations sur les arriérés de charges éventuels du vendeur, des informations sur les procédures judiciaires en cours et la copie des PV des AG des trois dernières années et du dernier bilan. En principe le syndic doit communiquer ces informations sur simple demande sous 15 jours. Mais attention, si cela constitue une protection utile, ces documents ne reflètent pas exactement la situation réelle. Il est prudent de se renseigner sur d’éventuels travaux importants qui doivent être encore prévus dans l’immeuble qui ne sont pas renseignés dans les PV car les copropriétaires n’ont encore rien décidé. Cela peut concerner l’achat d’une chaudière, le remplacement d’un ascenseur, d’une toiture, de châssis, ou d’isolations nouvelles imposées par des textes légaux etc. C’est une mauvaise surprise régulière pour les acquéreurs, surtout dans les grandes villes où les bâtiments deviennent "vétustes".

C’est quoi les frais de notaire ?

Aucune expression ne hérisse davantage les notaires que " les frais de notaire ". Des frais qui ne constituent en rien des revenus, mais bien des droits, frais administratifs et taxes. Illustration par l’exemple : pour une maison de 200 000 euros (en régions Wallonne et bruxelloise), les droits les frais de notaires se montent à un peu plus de 29 000 euros. Ils se composent des droits d’enregistrement (25 000 euros), les frais de recherche administrative (1370 euros), de la TVA (770 euros) et des honoraires de notaire (2160 euros). Ces montants sont approximatifs et peuvent changer selon, par exemple le taux des droits d’enregistrement pratiqué qui peuvent être réduits de 12,5 à 6%. (Jusqu’à 15% en Wallonie).

Les 5 conseils du notaire pour bien acheter

- Vérifier attentivement l’état du bien. S’assurer que tout fonctionne (fenêtres, portes, chaudière), même dans les coins cachés. Car il sera difficile, ensuite, de se retourner vers le propriétaire.

- Vérifier la conformité urbanistique de la maison (annexe sans permis,) et exiger la régularisation par le vendeur. Il n’y a pas de prescription en matière urbanistique (cela pourrait changer cette année). Un coup d’œil sur le plan de cadastre où la maison est dessinée permet parfois de réaliser que des modifications du bien ont été apportée de manière illégale.

- Soyez certain de disposer de l’argent nécessaire. Pour cela, une entrevue avec votre banquier est utile pour fixer un montant  maximum à ne pas dépasser. Ajouter une clause d'annulation du compromis si la banque n'accorde pas le prêt.

- Le compromis peut être passé dans une agence, mais le notaire aime pouvoir y jeter un œil avant sa signature. 

- Consulter son notaire pour exposer sa situation et évoquer les "frais de notaires". 

Les 4 conseils du notaire pour vendre un bien

- Réunir l’ensemble des documents (DUI)

- Rendre la maison propre et bien rangée. La maison doit attirer, permettre au candidat de se projeter dans sa future maison.

- Afficher une situation juridique claire. Si une infraction cadastrale existe, elle doit être régularisée). Bien souvent, le notaire n’a pas connaissance de ces infractions, sauf si elles ont été constatée par un agent communal.

- Consulter son notaire est gratuit

Le palais des conseils

Vous avez une question sans réponse? l'Ordre français des avocats du Barreau de Bruxelles assurera une permanence gratuite au stand n°16 du Palais des Conseils, tous les jours durant les heures d'ouverture du salon. De 10h à 18H30 et jusqu'à 23H le jeudi 23 février.

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