Mons : 30 000 euros de loyer mensuel, dans le piétonnier

À destination commerciale, cette rénovation du piétonnier montois est proposée à la location pour un loyer de 30.000 euros par mois.
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À destination commerciale, cette rénovation du piétonnier montois est proposée à la location pour un loyer de 30.000 euros par mois. - © Charlotte Legrand

L’annonce en a surpris plus d’un. Surface commerciale à louer, pour… 30 000 euros par mois ! Les bâtiments concernés ont fait l’objet d’une grosse rénovation, mais risquent bien de rester vides. Un exemple parmi d’autres de la spéculation à l’œuvre dans les grandes artères commerciales.

Les bâtiments concernés se trouvent à l’angle de la rue de la Chaussée et de la rue des Fripiers. Ils abritaient autrefois le magasin MEXX. Ils avaient fait l’objet d’un "deal" entre la ville de Mons et le promoteur City Mall. City Mall voulait investir aux Grands Prés, et agrandir le centre commercial. "OK, mais vous rénovez en centre-ville" avaient répondu, en substance, les autorités montoises. Ce qui fut fait, bien des années plus tard. Le bâtiment s’était même effondré en octobre 2017.

Incroyable mais vrai

Aujourd’hui, c’est une surface d’environ 900 mètres carrés qui est proposée à la location. Le loyer a de quoi surprendre. À tel point que les promeneurs que nous rencontrons dans le piétonnier refusent de nous croire. "Quoi ? Pas possible ! Ce loyer, par mois ? Mais qui va savoir louer ça ? Et après faire du chiffre encore, pour gagner sa vie ?"

Que dit la ville ? Tout d’abord qu’elle n’a pas voix au chapitre, en matière de fixation des loyers. "La loi est la loi. Les communes n’ont jamais eu le pouvoir ou la vocation de gérer les prix du marché. La Ville n’est pas une agence immobilière et n’a malheureusement rien à dire sur les tarifs pratiqués, sinon les loyers seraient bien plus bas". Les autorités soulignent que le loyer réclamé est nettement supérieur au prix du marché (entre 200 et 250€/m²/an), mais que le "véritable loyer" serait inférieur à celui annoncé publiquement.

Volontairement surévalué

À l’Association du Management en Centre ville, Jean-Luc Calonger suit depuis longtemps ces questions de loyer et de spéculation immobilière. Le cas de "l’ancien Mexx" ne l’étonne pas, "car nous voyons ce phénomène dans quasiment tous les centres-villes !". Comment l’expliquer ? "On est dans une logique de valorisation de bâtiment. Plus le loyer est élevé, plus le bâtiment prend de la valeur. C’est l’élément essentiel pour calculer la valeur d’achat/vente d’un bâtiment. C’est de calculer le revenu locatif annuel du bâtiment".

Qui procède de la sorte, et fait grimper les prix des surfaces, dans les piétonniers ? "Les principaux acteurs sont des sociétés immobilières réglementées, qui ont des portefeuilles de 500, 600, 700 millions d’euros de bâtiments commerciaux. Vous avez des sociétés d’assurance, des fonds de pension. Le centre commercial des Grands prés est d’ailleurs propriété d’un fonds de pension allemand. Ces gens-là ont beaucoup d’argent à placer, le loyer de leurs biens immobiliers doit rapporter un certain pourcentage".

Le financier détruit l’économie réelle, je pense qu’on peut le dire.

Si personne n’occupe les cellules commerciales, ce n’est en fait… pas "grave", pour les financiers en tout cas, explique le président de l’AMCV. "Pour nous qui essayons de dynamiser les centres-villes, de créer de la viabilité économique, de la vie… Ce type de procédé qui permet à des propriétaires de garder des bâtiments vides, sans que ça n’affecte leur valeur de patrimoine : ça nous met en difficulté. Nous avons dans plusieurs villes des locataires qui pourraient être intéressés par une implantation mais qui n’y vont pas parce que c’est réellement trop cher par rapport au potentiel de la zone. Mais les propriétaires, eux, ne voient pas l’intérêt de diminuer leur loyer, car s’ils diminuent leur loyer, ils diminuent la valeur de leur patrimoine. La valeur de perte sera beaucoup plus importante que le loyer perdu. Vous le voyez : les logiques financières vont à l’encontre du "bon sens de terrain". Le financier détruit l’économie réelle, je pense qu’on peut le dire, et c’est ça qui est malheureux."

 

Attention à la bulle spéculative, prévient notre spécialiste des centres-villes. "Aucun commerçant ne pourra payer ce type de loyer excessif. Une bulle est créée" Et qui dit bulle, dit risque…"Bien sûr ! Dans des portefeuilles d’assureurs, de sociétés immobilières réglementées, vous avez des biens surévalués. C’est comme si vous aviez une voiture d’occasion. Vous dites " ma voiture vaut 50.000 euros ". Personne ne vous l’achètera. Mais dans votre déclaration de richesse vous inscrivez ces 50.000 euros. À un certain moment, le problème est que les gens vont peut-être dire "mais non ça ne vaut pas ça" et là vous aurez perdu 30 ou 40.000 euros".

Un autre monde

Pour Jean-Luc Calonger, deux logiques, deux mondes s’affrontent. D’un côté, "un monde qui surfe sur des richesses colossales et détruit l’économie réelle". De l’autre, "la vraie vie, avec des petits commerçants, des habitants, des villes qui voudraient de l’attractivité".

Existe-t-il des moyens de contrer ces pratiques de spéculation ? "Il faudrait revoir les mécanismes d’évaluation des bâtiments. Ne pas permettre qu’un bâtiment qui reste vide 2,3,4 ans conserve sa valeur, ou presque la totalité. Ce qui est le cas actuellement ! Mais il y a de tels intérêts financiers en jeu, que mettre en place des processus pour les contrer est difficile".

Pour dissuader certains propriétaires d’appliquer des loyers excessifs, la ville de Mons mise sur une nouvelle taxe. Elle cible les immeubles inoccupés. Son montant a été revu à la hausse, nous dit-on, pour freiner les ardeurs des spéculateurs.

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