Centres commerciaux: les invests publics ont englouti 12,5 millions à Verviers et Namur

Namur, avec le projet sur le square Léopold d'un côté ; et un autre, dans le centre de Verviers... Tous deux ont connu de sérieux revers.
Namur, avec le projet sur le square Léopold d'un côté ; et un autre, dans le centre de Verviers... Tous deux ont connu de sérieux revers. - © DR

La déroute financière de la société Urbanove Shopping Development a un goût amer pour les investisseurs, tant publics que privés. Ils ont perdu près de 80 millions d'euros dans l'aventure.

Au terme d'une procédure de réorganisation judiciaire (PRJ), les deux projets de centres commerciaux ont finalement trouvé des repreneurs : Besix pour Namur et le groupe Immo Huon pour Verviers. Mais la vente a rapporté à peine 25 millions d'euros, alors que plus de 100 millions ont déjà été dépensés pour développer les deux projets.

Où est passé l'argent investi?

Où est passé l'argent ? D'abord dans l'acquisition, finalement très onéreuse, de terrains à Verviers. Ensuite, dans des honoraires versés à des bureaux d'architecture (le projet de Verviers a été modifié à plusieurs reprises) et à des avocats (il y a eu des recours). Mais aussi dans des frais financiers. Dès le départ, la société de développement était sous-capitalisée. Il a fallu emprunter beaucoup d'argent. Et donc rembourser beaucoup d'intérêts.

"Le temps a joué contre nous", estime un des investisseurs privés. Le projet de Verviers a été lancé en 2004, celui de Namur en 2012. Mais les rouages se sont grippés : négociations difficiles avec les villes, opposition de certains habitants, recours, conflits entre actionnaires... Et en attendant, les compteurs tournaient.

Les invests publics parmi les grands perdants

Les trois grands perdants sont la société immobilière Banimmo (40 millions), la groupe d'Assurances P&V (15 millions) et trois sociétés publiques d'investissement wallonnes : la SRIW (5 millions), Meusinvest (4,5 millions) et Namur Invest (3 millions).

Les trois invests publics sont montés dans le bateau entre 2012 et 2014. A l'époque, c'est le groupe Immo Huon qui était l'actionnaire principal du projet (City Mall). "A ce moment-là, l'investissement paraissait opportun, estime Sébastien Durieux (vice-président du comité de direction de la SRIW). Certes, les dettes de City Mall sont déjà importantes en 2012, mais nous arrivions en soutien d'actionnaires privés qui connaissent bien le secteur, et qui avaient déjà injecté plusieurs dizaines de millions dans le projet."

Les sirènes de la revitalisation urbaine chantent aussi dans les oreilles des sociétés publiques d'investissement. "Quand des investisseurs privés sont prêts à se mouiller dans des projets difficiles, qui laissent entrevoir un impact important sur le redéveloppement des villes, c'est normal que les actionnaires publics se mouillent, même si l'immobilier n'est pas notre cœur de métier", commente Sébastien Durieux.

Quand le vent a tourné

La SRIW injecte donc 5 millions d'euros dans le projet sous forme de prêt. Meusinvest et Namur Invest suivront l'année suivante. "Pour nous, c'est un montant très important, explique Renaud Hattiez, le directeur général de Namur Invest. Trois millions, c'est un cinquième de ce que nous investissons en moyenne sur toute une année."

La situation s'est rapidement dégradée : en 2014, City Mall ne paye pas les intérêts des sommes empruntées, le projet namurois rencontre une forte opposition de la population et les enseignes se font de plus en plus prier pour réserver des emplacements, en tout cas à Verviers. Le tout sur fond de conflit entre actionnaires privés : Banimmo, jusque-là minoritaire, prend le contrôle et rebaptise le projet "Urbanove Shopping Development". Quinze millions sont réinjectés dans le projet, essentiellement des fonds privés. Mais il est déjà trop tard...

C'est que le marché a beaucoup évolué depuis 2004. D'autres centres commerciaux ont vu le jour, dont un dans le centre de Verviers. Et depuis quelques années, le développement de l'e-commerce fragilise le commerce de détail. Les enseignes de magasins négocient des loyers beaucoup plus bas qu'il y a quelques années. Et les calculs de rentabilité fait par les promoteurs il y a dix ans ne tiennent plus la route. Dans l'immobilier, plus encore que dans d'autres secteurs économiques, time is money. Et on a déjà perdu beaucoup de temps dans ces deux projets de centres commerciaux, surtout à Verviers.

Une reprise des projets mais sans les actionnaires publics

La procédure de réorganisation judiciaire qui s'achève démontre pourtant que des investisseurs privés croient encore dans ces deux projets. Le groupe Besix a mis 10 millions d'euros sur la table pour racheter le projet de Namur ; et le groupe Immo Huon (qui revient par la fenêtre après avoir été mis à la porte par Banimmo) dépose entre 12 et 15 millions pour reprendre le contrôle du projet verviétois.

Les invests publics, par contre, sont vaccinés. Si les centres commerciaux de Namur et Verviers voient le jour, ce sera sans eux.

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