Le Community Land Trust: permettre à des familles à bas revenus de devenir propriétaires

Le projet « L'Ecluse » est le premier CLT habité en Belgique et même sur le continuent européen. Il se trouve à Molenbeek, le long du Canal.
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Le projet « L'Ecluse » est le premier CLT habité en Belgique et même sur le continuent européen. Il se trouve à Molenbeek, le long du Canal. - © Tous droits réservés

Le Community Land Trust existe depuis tout juste cinq ans en région bruxelloise. Cette association porte de nouveaux projets immobiliers subsidiés par la Région bruxelloise. Ils permettent à des personnes et des familles à bas revenus de devenir propriétaires. En cinq ans, le CLT a lancé 7 projets immobiliers. L'un d'entre eux est tout à fait abouti. Il se trouve à Molenbeek.

Séparer la propriété du sol de la propriété du bâti 

"Ici, c'est le couloir. Là, à droite, les toilettes. La chambre de ma fille..." C'est un appartement trois chambres aux couleurs chaudes, avec vue sur le canal. Yasmina en est l'heureuse propriétaire depuis deux ans. C'est "sa tanière, son nid'. C'est surtout une page tournée sur un parcours de logement plutôt compliqué qu'elle nous raconte: "Par exemple, pendant tout un temps, on a été hébergé chez mes parents. On a fait le système Kangourou. On travaille tous les deux mon mari et moi, on est tous les deux employés. Et malgré tout, les fins de mois restent difficiles, étant donné l'augmentation du coût de la vie. Un salaire pouvait partir dans notre loyer. Ce n'est pas possible de gérer de cette manière les aléas de la vie, un enfant malade etc..."

Pourtant aujourd'hui, Yasmina est propriétaire. C'est le Community Land Trust ou CLT qui l'a rendu possible. Son mécanisme distingue la propriété de l'appartement de celle du sol. "En fait, il existe en droit belge un droit qui s'appelle un droit de superficie, détaille Thibault Leroy, le coordinateur de l'association. Ce droit permet d'être propriétaire de quelque chose sur un terrain qui appartient à quelqu'un d'autre. C'est ce que l'on a mis en œuvre. Les habitants sont propriétaires de leurs logements sur un terrain qui nous appartient. Donc le terrain reste en permanence géré de manière collective par les habitants, les pouvoirs publics bruxellois et la société civile bruxelloise. Et l'appartement, il appartient complètement aux propriétaires, ils peuvent faire toutes les rénovations qu'ils veulent, le revendre."

Lutter contre la spéculation immobilière à Bruxelles

Avec ce mécanisme, le coût du bien est alors raboté d'environ 40 % par rapport au marché classique. Ces 40 % représentent l'argent investi par la région bruxelloise. Le logement devient alors abordable pour le public ciblé, des personnes à revenus modestes, qui pourraient avoir accès à un logement social. Le bien restera accessible au fil des ans parce que le Community Land Trust a posé plusieurs balises, comme par exemple un prix plafonné pour la revente. Un principe que soutient Yasmina: "Si je désire revendre mon bien, je ne prendrai que 25 % de plus-value pour que ce bien reste accessible aux bas ou moyens revenus. C'est une belle éthique! Il faut donner la possibilité aux Bruxellois de devenir propriétaires aussi dans notre capitale Bruxelles, ma belle."

Il y a donc en tout 7 projets immobiliers lancés. Ils évoluent à des rythmes différents. Et d'année en année, la liste des candidats s'allonge. Il faut être patients, comme l'explique Thibault Leroy, coordinateur du CLT: "C'est vrai que la procédure prend du temps, comme toutes constructions de logements. On est soumis aux marchés publics, on travaille avec des partenaires qui sont des très chouettes soutiens, avec le Fonds du Logement par exemple. Mais cela nécessite une belle coordination et puis un certain temps de création de logements. Par ailleurs, on crée trente logements par an, par rapport à une liste de 300-350 personnes. Les gens doivent être patients. Il est possible qu'un logement soit créé très vite et corresponde à leurs besoins. Et il est possible aussi que ça prenne un certain temps."

Moins cher que des logements sociaux

La Région bruxelloise a été pionnière en la matière en Belgique et même sur le continent européen. D'autres projets essaiment ailleurs en Wallonie et en Flandre. Il faut dire que le calcul est intéressant. Nicolas Bernard est professeur à l'Université Saint-Louis, il suit le projet depuis le début, le soutient. C'est un spécialiste de la question du logement à Bruxelles: "Le CLT, cela coûte moins cher que les logements sociaux. Un logement social, il faut non seulement le créer mais aussi il faut l'entretenir. Et c'est surtout ce coût de rénovation qui pèse sur le long terme sur les finances publiques". Quant à savoir si ce mécanisme pourrait à terme remplacer les logements sociaux, Nicolas Bernard estime que "le parallèle est pertinent parce que les personnes éligibles au CLT doivent être dans les conditions d'accès à un logement social. On vise le même type de public. Or on sait que la liste d'attente est longue pour les logements sociaux. 45.000 ménages attendent un logement social. Pour avoir un trois chambres, il faut attendre jusqu'à 10 ans. La politique du logement social ne peut pas à elle seule résorber donc il faut d'autres pistes en parallèle comme le CLT. Même si c'est différent puisque c'est un logement de type acquisitif et donc on installe l'occupant dans une pérennité beaucoup plus solide que dans un bail, fût-il de logement social."

Yasmina ne dit pas autre chose: "Le fait d'être chez nous, ça génère de la sécurité. C'est notre point d'ancrage. On peut faire des projets maintenant et c'est essentiel pour s'épanouir."

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