R. Gillet: l'Etat pousse les Belges à acheter des maisons trop grandes

Roland Gillet, professeur à la Sorbonne et à l'ULB
Roland Gillet, professeur à la Sorbonne et à l'ULB - © Archive RTBF

L'immobilier belge est surévalué d'environ 20% indique le professeur de l'ULB Roland Gillet. Selon lui, la politique fiscale incitant les Belges à devenir propriétaires les pousse à acheter des maisons trop grandes et fausse ainsi le marché.

Un rapport de l’OCDE, comparant l’évolution du prix des logements belges et celle des revenus, laisse croire que l’immobilier serait surévalué de 49% dans notre pays. Interrogé par Arnaud Ruyssen, Roland Gillet, professeur à la Sorbonne et à l'ULB, et expert international du marché de l'immobilier, corrige cette idée : ce que l’OCDE relève c’est que, "par rapport à une moyenne de comparaison prix de l’immobilier/salaires, la Belgique est au-dessus de la moyenne (sur ce que les gens consacrent en termes de revenus à l’immobilier) de 49%. Cela ne veut absolument pas dire que les prix de l’immobilier sont surévalués de 49%. Ce qui est très grave, c’est que l’on peut créer un mouvement de panique au-delà du nécessaire". Toutes les études montrent que l’ordre de grandeur de la surévaluation (hors frais) entre le prix et la valeur de l’immobilier est de 20% en moyenne, souligne Roland Gillet.

Accès à la propriété

Cette surévaluation de l’ordre de 20% constitue-t-elle une bulle qui risque d’éclater ? Pour Roland Gillet, "le Belge a été poussé par les autorités publiques qui considèrent que devenir propriétaire constitue une épargne forcée et est beaucoup mieux que de louer. Si l’on considère que la personne qui fait ce choix pourra toujours rembourser ses mensualités et sera heureuse dans sa maison (qui devient un bien de consommation), elle peut très bien accepter qu’elle paye son logement au-delà de sa vraie valeur. Et en cela le marché belge est relativement sain".

Maison trop grande

Mais Roland Gillet souligne "des surcoûts qui ne sont apparemment pas pris en compte par les autorités publiques qui veulent favoriser l’accès à la propriété, plus que l’accès à un logement décent : quand vous louez vous avez une flexibilité bien plus grande que quand vous achetez. Quand vous vous mariez vous n’avez pas tout de suite des enfants, mais vous prévoyez d’en avoir deux en moyenne et vous prévoyez une maison beaucoup plus grande, donc vous payez plus cher plus vite. Et vous devez chauffer cette maison trop grande. On sait qu’un couple divorce en moyenne après 7 ans, mais il aura acheté une maison trop grande (puisqu’il n’aura peut-être pas les deux enfants prévus) et qu’il aura financée sur 25 ans".

Roland Gillet l’a constaté : le marché de l’immobilier est plus sain dans des pays où il n’a pas été biaisé par une politique d’incitants fiscaux menée par les autorités et visant à favoriser l’accès à la propriété. Il cite le cas de l’Allemagne: "A partir du moment où vous (l'État) ne biaisez pas le jeu par des règles où vous favorisez l'un par rapport à l'autre, vous vous retrouvez dans un marché où vous avez toute une série de gens qui achètent pour louer à d'autres. Et ces gens ne regardent que le rendement puisqu'ils ne jouissent pas de la maison qu'ils détiennent. Dès que les prix montent, ces gens ont tendance à dire: si je vois que, par rapport au loyer, le prix monte de façon déraisonnable, j'ai intérêt à céder ma maison, puisque le but était de faire une affaire financière, et de replacer dans un autre actif. Et donc cela régule les prix par rapport à la valeur. Et même quelqu'un en Allemagne qui est riche, qui se dit qu'il va acheter une maison, grâce au fait qu'il existe des gens qui en font un placement purement financier, mais qu'il y a plus ou moins le même nombre des deux côtés, les prix restent à des niveaux proches de la valeur donc le marché est encore plus sain".

Ne pas toucher aux crédits existants

Dans les prochaines années, les compétences fiscales seront transférées vers les Régions. Roland Gillet plaide-t-il pour un changement de politique? "Quand on a promis quelque chose à quelqu'un, il faut au moins aller jusqu'au bout de la promesse, c'est-à-dire que si des gens ont acheté une maison avec une déduction fiscale qui était normalement assurée jusqu'au bout, je trouve qu’il ne faut pas toucher aux crédits existants". Et Roland Gillet souligne que, lorsque les Pays-Bas ont arrêté en 2008 une série de mécanismes fiscaux favorisant la propriété, cela a fait plonger le marché immobilier.

A.L. avec A. Ruyssen

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