Pourquoi une révision du revenu cadastral peut-elle vous coûter (très) cher?

C'est le quotidien économique "L'écho" qui le révèle ce jeudi: l'administration fiscale wallonne a adopté une procédure de vérification systématique du revenu cadastral pour les ventes de maisons dites "modestes" (c'est-à-dire, dont le revenu cadastral est inférieur à 745 euros).

Mais qu'est-ce que ça signifie exactement? En quoi cela pourrait-il vous coûter? On reprend point par point:

1) C'est quoi, le revenu cadastral?

C'est une estimation de votre patrimoine immobilier, qui sert de point de départ à la perception du précompte immobilier et permet de définir le revenu immobilier sur lequel vous êtes taxé dans l'impôt des personnes physiques. Il s'agit en fait d'un revenu fictif, qui correspond au revenu net normal moyen que le bien immobilier rapporterait à son propriétaire en un an. Il s'agit donc de la valeur locative moyenne nette d'un an du bien immeuble au moment de référence (diminuée des charges fixées forfaitairement à 40 % pour un immeuble bâti et à 10 % pour un immeuble non bâti). Ce moment de référence est ...le 1er janvier 1975, c'est pourquoi on parle de revenu cadastral indexé pour la taxation, selon l’indice des prix à la consommation (indexation automatisée). Pour l’année de revenus 2017, cet indice est de 1,7491.

2) Comment définit-on une maison modeste et pourquoi les réévaluer aujourd'hui?

Une habitation modeste est une habitation dont le revenu cadastral n'excède pas 745 euros, ce qui ouvre le droit à certaines réductions à la fois pour les droits d'enregistrement lors d'une vente ou pour la fixation du précompte immobilier. Mais comme l'estimation de ces revenus n'a pas été revue depuis 1975, il est fort possible que la valeur réelle soit supérieure aujourd'hui.

3) L'effet de la révision du revenu cadastral sur une vente

Lors de l'achat d’une habitation modeste en Belgique, il est possible de bénéficier d’un taux réduit de droits d’enregistrement, de 5% en Flandre, et en Wallonie de 6% sur 164.922,59 € si l'immeuble se trouve dans une zone de pression immobilière et sur 154.614,92 € dans les autres cas. Et ce, à certaines conditions, notamment :

  • 1) Les acquéreurs doivent être des personnes physiques ;
  • 2) Il faut une acquisition en propriété de la totalité du bien ;
  • 3) Le revenu cadastral (non indexé) du bien acquis ne doit pas dépasser 323 € si l'acquisition ne comprend que des terrains, et pour un immeuble bâti :
    • 745 € si vous n’avez pas plus de 2 enfants à charge ;
    • 845 € si vous avez 3 ou 4 enfants à charge ;
    • 945 € si vous avez 5 ou 6 enfants à charge ;
    • 1045 € si vous avez 7 enfants à charge ou plus.

Si le revenu cadastral est réévalué au-dessus d'un des planchers, l'acheteur devra payer la totalité des droits, qui s'élèvent à 12%, soit un montant qui peut aller jusqu'à 10.000 euros pour une maison d'au moins 164.922,59 €. 

Attention: même si la vente a déjà eu lieu, le fisc pourra vous réclamer le montant de la réduction en cas de réévaluation!

4) L'effet de la révision du revenu cadastral sur votre précompte immobilier

Le précompte immobilier est un impôt régional, dont le calcul  s'effectue sur la base du revenu cadastral: il se monte à 1,25% du Revenu cadastral indexé pour les habitations situées en Région wallonne et dans la Région de Bruxelles-Capitale (0,8 % pour les propriétés qui sont mises en location en tant que logements sociaux). En Flandre, c'est 2,5%. Montant auquel il faut ajouter les centimes additionnels appliqués par les provinces et communes au taux de base, et qui sont fixés chaque année par les conseils de chaque entité. (Cent centimes additionnels signifient par exemple une taxe complémentaire d’un euro pour chaque euro de taxe régionale).

Toute augmentation du précompte immobilier se répercute donc fatalement sur l'impôt dû.

De plus, en Wallonie et à Bruxelles, si vous êtes propriétaire (ou usufruitier) d'une maison modeste, vous pouvez sous certaines conditions bénéficier d'une réduction de 25 % du précompte immobilier.

Si votre revenu cadastral est réévalué au-dessus de 745 euros, vous perdrez cette réduction.

5) Et pour les autres maisons (pas "modestes")?

Comme le souligne L'Echo, la dernière remise à niveau générale des revenus cadastraux en fonction du réel niveau de confort du bien et de l'évolution de son contexte géographique date de 1975. Si elle avait lieu, elle donnerait lieu à de nombreuses réévaluations, notamment pour toutes les petites fermettes de villages du Brabant wallon dont le revenu cadastral est très bas, et qui valent aujourd'hui un prix fou. Mais c'est matériellement très cher et compliqué à réaliser... et c'est assez mal vu politiquement. L'administration fiscale préfère donc agir par petites touches, lors de ventes ou de travaux: les propriétaires qui effectuent des travaux améliorant le confort de leur habitation doivent en effet les déclarer au Cadastre. Ceux nécessitant un permis d'urbanisme sont eux, automatiquement signalés. Et puis, de nombreuses communes incitent depuis quelques années, leurs habitants à vérifier si les données cadastrales de leurs biens correspondent à la réalité.

En cas de réévaluation, le précompte immobilier sera adapté en conséquence...

 

 

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