Payez-vous trop cher votre notaire quand vous achetez une maison ? Oui, mais...

Pourquoi il faut réduire les honoraires immobiliers des notaires – et pourquoi ce ne sera pas simple
Pourquoi il faut réduire les honoraires immobiliers des notaires – et pourquoi ce ne sera pas simple - © BOYAN TOPALOFF - AFP

Réduire les tarifs des notaires ? Le débat est loin d’être neuf. Mais une étude de l’Observatoire des prix jette un fameux pavé dans la mare. Son constat, lapidaire, et en très résumé : dans le secteur notarial, ce qui est réglementé est obsolète, et ce qui ne l’est pas manque de transparence.

L’étude en appelle donc à revoir les tarifs réglementés des notaires. Tout en précisant bien que la chose sera loin d’être aisée. A raison. Parce qu’il est question des – généreuses – marges du secteur. Décryptage.

Les honoraires des notaires ont augmenté de 66% depuis l’an 2000

Premier constat, historique. Les tarifs réglementés des notaires, fixés en 1950, ont été révisés pour la dernière fois il y a plus de 40 ans. Et ne correspondent plus à la réalité du secteur, "la rémunération des actes notariés n’est plus en lien avec les coûts sous-jacents de ceux-ci", assure l’Observatoire des prix. Un dépoussiérage s’impose.

Tarifs "d’un autre temps"

Deuxième constat, chiffré. Les honoraires moyens, par notaire, pour leurs actes de vente immobilière résidentielle, ont augmenté de 65,9% entre 2000 et 2019. C’est plus rapide que l’augmentation de l’inflation – et plus rapide que celle de l’indice santé.

Il y a deux causes principales et conjuguées à cette forte progression, selon l’Observatoire des prix : l’augmentation, sur la période, des prix de l’immobilier (+171%) et l’augmentation du nombre de transactions (+45,7%), qui a augmenté plus rapidement que le nombre de notaires (+31,1%).

Des frais plus élevés qu’ailleurs en Europe

Troisième constat, comparatif. Le Belge paie-t-il plus de frais notariés sur l’immobilier que ses voisins ? Oui. Pour l’achat d’une maison, à un prix moyen, les frais de notaire s’élèvent à 2,2% en Belgique, contre 1,6% en France, 0,3% en Espagne, et 1% en Allemagne. Seule l’Italie fait plus fort avec 2,5%.

Précisons-le d’emblée : la Fédération Royale du Notariat belge considère que ces montants comparés ne reflètent pas l’étendue des tâches effectivement prises en charge par les notaires dans chaque pays. Ce qui est juste. Mais précisons aussi, alors et pour rappel, que dans de nombreux pays, il n’y a tout simplement pas de notaires.

Suède, Pays-Bas, et Royaume-Uni, ne sont que des exemples où les tâches dévolues chez nous aux notaires sont prises en charge, soit par l’administration, soit par les professions juridiques au sens large.

Haute rentabilité et faible risque

Enfin, et pour finir de charger la barque : l’étude souligne la haute rentabilité du notariat, 16% ("supérieure à celle d’un certain nombre d’autres professions intellectuelles à orientation économique") et le fait que la forte réglementation du secteur engendre un risque entrepreneurial généralement plus faible pour les notaires que pour d’autres professions intellectuelles, opérant dans des marchés moins réglementés.

Parole à la défense

Des tarifs surannés, qui flambent, et de copieuses marges. Une fois ces constats tirés, place à la nuance. Tout d’abord, parler de la seule évolution des tarifs n’a pas beaucoup de sens. Les tâches qui incombent aux notaires sont devenues plus nombreuses et plus complexes qu’il y a vingt ans.

Une nécessaire et coûteuse digitalisation

L’Observatoire des prix reconnaît d’ailleurs que la digitalisation du secteur ces dernières années, a coûté de l’argent. Et qu’elle permet justement de faire face à la complexité grandissante des dossiers, qui "prennent parfois 10 à 15 fois plus de temps qu’il y a vingt ans ", nous glisse un acteur du secteur.

Les honoraires ont grimpé ? Les coûts aussi. Voilà la réponse du berger à la bergère. La complexification et de la régionalisation du droit administratif, mais aussi les obligations supplémentaires apparues au fil des ans, ont souvent nécessité l’engagement de personnel supplémentaire.

L’emploi dans le secteur a progressé de 60% en 20 ans

"+60% en vingt ans", nous lâche sans hésiter Jan Sap, le patron de la Fédération des Notaires. "Les études notariales ont vu leur volume d’emploi augmenter de soixante pourcents ces vingt dernières années", ce qui porterait le nombre d’emploi à environ 8000 pour un bon 1600 études notariales. De quoi, là aussi, nuancer l’évolution des honoraires – ou la remettre en perspective, dans un secteur qui a fortement évolué.

Revoir les tarifs, mais comment ?

Mais alors, comment revoir les tarifs réglementés ? Tout le monde semble d’accord sur le principe. Même la Fédération des notaires assure être favorable "à une modernisation de ces tarifs". Sauf que revoir ces tarifs réglementés, va impliquer de se pencher sur les marges. Et comme d’habitude, c’est là que ça va coincer.

L’étude reconnaît que l’adaptation des tarifs "est loin d’être une tâche facile puisque ceux-ci ont été établis historiquement sur la base d’un mécanisme de solidarité". Un quoi ?

Mécanisme de solidarité ?

Mécanisme de solidarité. C’est ce que les notaires décrivent comme un jeu de vases communicants. "Certes, les tarifs immobiliers sont élevés, mais ils ne font jamais que compenser les faibles honoraires liés à d’autres actes – notamment familiaux, qui ne couvrent pas les coûts supportés par les notaires. Et ce qu’on a vu dans les pays où on a libéralisé le notariat, c’est l’apparition d’un système à deux vitesses". Comprenez : celui qui veut faire baisser les honoraires liés à l’immobilier doit s’attendre à ce que d’autres prestations notariales voient leur prix augmenter.

Rognez donc ces marges…

Côté observatoire des prix, on réplique sur la marge : "avec 16% de rentabilité, il est tout à fait possible de revoir certains tarifs (à la baisse, NDR) sans en revoir d’autres (à la hausse, NDR)". Et politiquement ?

Le ministre de la Justice Vincent Van Quickenborne, assure par voie de communiqué, rapidement après publication de l’étude, vouloir "réduire les tarifs des notaires", tout en précisant que "l’adaptation des tarifs a déjà fait l’objet de discussions entre le ministre de la Justice et la profession notariale". En fait, des discussions déjà en cours deviennent donc une consultation officielle. Sur le fonds, rien ne change, le dossier devra avancer, dans toute la marge de sa complexité.

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