Le télétravail laissera (encore plus) de bureaux vides à Bruxelles : "Ça pourrait poser problème"

Rue de la Loi, à côté des façades flambant neuves, d’autres, défraîchies, dissimulent mal des bureaux abandonnés. Boulevard de la Woluwe, à Woluwé-Saint-Lambert, les mauvaises herbes poussent aux pieds d’un immeuble qui a dû être moderne, autrefois. Environ 7,5% des espaces de bureaux à Bruxelles sont vides. Avec la généralisation du télétravail, la situation risque-t-elle d’empirer ?

Il y a d’ores et déjà des signes, qu’il faut pouvoir écouter, nous dit un expert. La Commission européenne va réduire ses espaces de bureau de 25 à 30% dans les prochaines années, Proximus va se replier sur une seule de ses deux tours, Total Energies occupera 40% de surface en moins. Et les entreprises qui ne déménagent pas risquent bien de proposer leurs espaces désormais inoccupés à la sous-location.

Les occupants réduisent leurs surfaces. À de très rares exceptions, les nouveaux contrats de bail illustrent une nette diminution des besoins en espaces de bureaux.

Dans son rapport du mois de juillet, le courtier Jones Lang LaSalle (JLL) note : "Les occupants réduisent leurs surfaces. À de très rares exceptions, les nouveaux contrats de bail illustrent une nette diminution des besoins en espaces de bureaux."

Et dans son rapport préliminaire de juin : "La proportion d’immeubles neufs dans la prise en occupation (achat ou location, ndlr) n’a jamais été aussi élevée […]. Les candidats locataires recentrent leurs demandes exclusivement sur les immeubles "verts" […]. Le seconde main n’attire plus."

J’ai, par exemple, peu d’espoir que les espaces libérés par l’Europe se relouent

Anders Böhlke, architecte, directeur de l’executive Master Immobilier à l’Université Saint-Louis Bruxelles, abonde aussi en ce sens : "Le bâtiment neuf se porte bien, il trouve acquéreur. Là où il y a plus de souci, c’est avec les bâtiments anciens, obsolètes, qui sont vides et vont continuer à se vider. J’ai, par exemple, peu d’espoir que les espaces libérés par l’Europe se relouent."

Des bâtiments qui "périment" plus vite qu’avant

On le voit encore à travers cette pandémie, les habitudes de travail évoluent. Les nouveaux immeubles suivent ces nouvelles tendances, et les plus vieux n’intéressent plus. Problème : les bâtiments “périment” plus vite qu’avant. Les buildings d’après-guerre pouvaient avoir des durées de vie de 50 ans, un bureau moderne est obsolète après 15 ans, parce qu’il est conçu pour des fonctions, des usages plus spécifiques.

Beaucoup de mètres carrés en cours de construction

Cédric Van Meerbeeck, responsable du département Recherches chez Cushman & Wakefield, est plus pessimiste : il craint même pour le neuf. Il compte à l’heure actuelle 650.000 m² en cours de construction à Bruxelles et en périphérie, qui arriveront sur le marché en 2025. "Ça fait vraiment beaucoup beaucoup de mètres carrés, s’exclame-t-il. Parmi ceux-ci, 200.000 m² devraient être sur le marché d’ici 2023 et sont vides pour le moment. S’ils le restent, ça pourrait poser problème car ça ferait exploser le taux de bâtiments vacants."


►►►A lire aussi : Bruxelles : quand le télétravail bouscule la politique immobilière de la Commission européenne


Selon l’expert, après la crise de 2008, les promoteurs, touchés de plein fouet, ont arrêté de construire de manière spéculative des milliers de m² de bureaux à Bruxelles. L’offre et la demande se sont équilibrées, et le taux de vacances a diminué pour se stabiliser autour de 7,5%.

Mais, depuis quelques années, tous les voyants étaient au vert. Le marché de l’investissement fonctionnait du tonnerre, les occupants bougeaient et louaient beaucoup de mètres carrés, le niveau de vide avait baissé… Donc, ils se sont dit :’on ne prend pas trop de risques à construire beaucoup de mètres carrés’et puis la crise Covid est passée par là et on risque de se retrouver avec quelques milliers de m² en trop.”

Un taux de vacances qui pourrait devenir problématique

De son côté, Cédric Van Meerbeeck estime que le taux de locaux vacants pourrait monter à 9%. Pour que le marché puisse tourner, il faut que ce taux soit entre 3 et 5%, un taux de 9% pourrait dès lors être problématique.

Par ailleurs, ce taux est un taux moyen pour la capitale. Dans certains quartiers décentralisés (toujours à Bruxelles, mais hors du centre), il est déjà de 13%, et en périphérie, il atteint même 18%.

Des tendances déjà présentes avant le Covid

Chez l’agent immobilier Allten, le CEO Cédric Van Zeeland se veut rassurant. On ne sait pas encore à quel point le télétravail va se généraliser, les PME n’y recourent pas tant que ça, et beaucoup de phénomènes (problèmes de mobilité, évolution des manières de travailler…) étaient déjà présents avant le Covid.

"Il y a une demande pour des bureaux neufs, insiste-t-il, la seule chose c’est qu’il ne faut pas les construire tous au même endroit en même temps. C’est ce qu’on fait dans le Quartier Nord, où ça risque de poser un problème. Mais dans les quartiers décentralisés, le neuf ou le rénové, ça part. Regardez l’immeuble de la Royale Belge boulevard du Souverain, tout est loué !"

Olivier Willocx, CEO de BECI, la chambre du commerce bruxelloise, observe un double mouvement : "Il y a à la fois une réduction de l’espace à cause du télétravail, et une dispersion de l’espace parce que la pandémie impose la distanciation, or, on sait qu’elle ne sera pas finie tout de suite et qu’il y en aura d’autres."

 

2 images
© Daphné Van Ossel – RTBF

Les bureaux modernes et centraux avantagés

Le représentant des entreprises bruxelloises pense cependant qu’il y aura bien une contraction globale du marché. Les bureaux sans âme, en périphérie ou à Bruxelles ne trouveront plus d’acquéreurs, alors que les bureaux modernes, agréables (le bureau est maintenant en concurrence avec la maison), situés en ville, proches de commerces et de restaurants pourront tirer leur épingle du jeu, du moins dans un premier temps.

Les gens n’ont plus envie de se retrouver dans un immeuble isolé, avec une cafétéria, dont ils ne sortent pas de la journée.

"Suite aux confinements et au recours au télétravail, les gens ont besoin de connexion, de vie. Les jours où ils vont au bureau, ils n’ont plus envie de se retrouver dans un immeuble isolé, avec une cafétéria, dont ils ne sortent pas de la journée", explique Olivier Willocx.

25 pourcents de surface de bureaux en moins

Cédric Van Meerbeeck (Cushman & Wakefield) perçoit aussi ces nouveaux besoins. Il avance un chiffre pour la contraction du marché : pour lui, 25 pourcents des mètres carrés de bureaux bruxellois finiront par disparaître, à terme. Un quart des bureaux donc (la Banque Nationale de Belgique prévoit, quant à elle, une réduction de 22 pourcents dans les cinq ans). "Donc les bureaux obsolètes vont devoir se transformer encore plus qu’avant."

Quid des bureaux obsolètes ?

Que faire, justement de toutes ces salles de réunion vieillottes, ces bureaux de directeur dépassés, ces faux plafonds d’un autre temps, ces kilomètres de moquettes défraîchies ? Les mieux placés pourront simplement être rénovés mais les autres ?

Anders Böhlke, architecte, professeur à Saint-Louis et spécialiste de la question, n’est pas alarmiste. Il y voit plutôt des opportunités pour amener des initiatives créatives, surtout pour une ville comme Bruxelles qui a déjà beaucoup d’expérience en la matière. L’occupation temporaire à finalité sociale est une possibilitéLa reconversion en logement en est une autre, déjà largement exploitée dans la capitale.


A lire aussi : "Saint-Vide-Leegbeek": la 20e commune de Bruxelles est née… pour dénoncer les logements inoccupés


L’un des avantages de la reconversion en logements, c’est que cela permet en même temps d’amener une plus grande mixité dans les quartiers mono fonctionnels. Il y a pourtant un écueil, déjà observé par le passé : la reconversion coûtant relativement cher, les promoteurs ont tendance à créer des appartements de haut standing pour pouvoir rentrer dans leurs frais, or, ce n’est pas de ce type de logement dont Bruxelles a le plus besoin.

Reconversion en logements, en écoles, en hôtels, en kots…

"On peut aussi imaginer des reconversions en écoles, précise le professeur, comme cela a été fait à Auderghem, ou en locaux universitaires, comme avec l’Ecole supérieure des Arts de Saint-Luc, à Saint-Gilles, qui s’est installée dans d’anciens locaux du ministère des finances. Ici, à Saint-Louis, on a aussi des kots et une bibliothèque qui occupent d’anciens bureaux." D’autres buildings ont aussi été transformés en seigneuries, ou en hôtels.

De nouvelles possibilités sont aussi en train d’émerger, se réjouit Anders Böhlke : "Certaines entreprises pensent à des espaces de logements proches de leurs bureaux. Des espaces mixtes à la croisée du logement, du bureau et de l’hôtellerie. On travaille de plus en plus par projet. Ces espaces pourraient donc accueillir des équipes temporairement venues de l’étranger pour travailler sur un projet. Le groupe hôtelier Accor réfléchit en ce sens, à un modèle plus hybride."

Des immeubles réversibles

Mais ne faudrait-il pas, par ailleurs, penser les bâtiments autrement dès leur construction ? Actuellement, de nombreux bâtiments obsolètes sont tout simplement détruits pour laisser place à un nouveau building. A tel point que la région a récemment imposé aux promoteurs de justifier leur choix d’une démolition au lieu d’une rénovation.

"Les promoteurs lancent déjà des projets plus mixtes qu’avant (avec des commerces, des logements, etc.) mais c’est vrai que l’idéal est de construire réversible. Il y a un bel exemple de cela à Strasbourg avec les “Black Swans”. Ce sont des immeubles à la fois mixtes (bureaux, logements, hôtels, commerces), et conçus pour être transformés, adaptés. Les logements peuvent facilement devenir des bureaux et vice-versa." Bruxelles, le projet Zin, qui remplacera les tours WTC 1 et 2, s’inscrit dans cette optique.

Des bureaux mixtes, réversibles, adaptables aux nouvelles habitudes de travail, verts, répondant aux nouvelles exigences sanitaires… Et sans doute moins nombreux : voilà les bureaux du futur.

Sur le même sujet: JT 13/09/2021

Newsletter info

Recevez chaque matin l’essentiel de l'actualité.

OK