Immobilier: la chute des taux d'intérêt hypothécaires a plus profité aux vendeurs qu'aux acheteurs

Selon le baromètre trimestriel de la Fédération des notaires, les ventes immobilières sont en pleine forme. Il y a toujours plus de ventes de maisons ou d’appartements à des prix en moyenne toujours plus élevés. Le nombre de transactions immobilières a augmenté de 6,6% sur les neuf premiers mois de cette année par rapport à la même période de l’année passée, avec une pointe assez impressionnante dans le Brabant wallon. Là, le nombre des transactions a littéralement explosé, pratiquement plus 14% d’une année à l’autre.

"On a des taux hypothécaires historiquement bas. Ils ne remontent pas, ils ont même encore diminué, ce qui fait qu’il y a énormément de personnes qui accèdent au marché, que ce soit pour leur propre habitation, et qui profitent de cet argent disponible, ou d’autre part pour les investisseurs qui se disent : 'il y a de l’argent là, il est quasiment gratuit pour faire un achat ou pour faire un placement pour plus tard, je vais faire un crédit et ça va me faire un rendement dans mes vieux jours'", analyse Renaud Grégoire, porte-parole des notaires.

Avec les taux hypothécaires bas, on peut plus facilement acheter, mais les prix ont augmenté. C’est une bonne nouvelle pour les vendeurs, mais ce n’est bien sûr pas une bonne nouvelle pour les acheteurs. Pour eux, la période est compliquée. Les prix moyens ont continué à augmenter ces derniers mois à un rythme tout de même assez élevé : plus 3,7% pour les appartements, plus 3,2% pour les maisons. C’est largement plus haut que l’inflation.

La chute des taux d’intérêt hypothécaires a plus profité aux vendeurs qu'aux acheteurs

C'est un paradoxe : il devient de plus en plus difficile de devenir propriétaire de son logement, et en particulier quand on est jeune, alors que le crédit hypothécaire n’a jamais été aussi bon marché. Au cours des cinq dernières années, la hausse des prix de l’immobilier a absorbé pratiquement toute la capacité d’emprunt supplémentaire créée par la chute des taux d’intérêt. C’est ce que montrent les calculs de Julien Manceaux, économiste senior chez ING : "Sur 2014-2018, on a eu une baisse d’à peu près 2% des taux d’intérêt, puisqu’on est passé sur le taux fixe de plus de 10 ans de 3,7% à 1,7% en moyenne. Cette baisse des taux donne donc une capacité d’emprunt supérieure d’à près 18 à 20% pour la même mensualité. On a donc vu, dans les années qui ont suivi la baisse des taux, donc sur les cinq dernières années, une hausse de l’emprunt moyen pour l’achat de bâtiments existants d’à peu près 19%. Cette hausse de l’emprunt moyen se reflète peu à peu dans les prix, puisque sur ces cinq années-là on est déjà sur une hausse d’à peu près 15% des prix, donc il reste un peu de marge, mais on est déjà à peu près à la fin de l’effet".

Autrement dit : en moyenne, les bénéfices de la chute des taux d’intérêt hypothécaires ont été en grande partie capturés par les vendeurs et ont finalement assez peu profité aux acquéreurs, en particulier ceux qui achetaient leur premier logement, parce que ceux qui avaient déjà un logement pouvaient le revendre, et en avaient donc déjà bénéficié.

Le fait que de plus en plus de Belges retirent leurs économies de la Bourse pour investir dans l’immobilier a partiellement contribué à faire monter les prix. Comme le rappelle volontiers Julien Manceaux, les investisseurs préfèrent souvent acheter un bien neuf pour le mettre ensuite en location. La raison est très facile à comprendre : il n’y a pas de gros frais de rénovation à prévoir pendant les 10 ou 15 années qui suivent l’achat d’un bien neuf, et peut-être aussi une plus-value à la clé en cas de revente.

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