Immobilier: l'endettement croissant des ménages belges doit-il nous inquiéter ?

Immobilier : l’endettement des ménages belges doit-il nous inquiéter ?
Immobilier : l’endettement des ménages belges doit-il nous inquiéter ? - © BENOIT DOPPAGNE - BELGA

Le taux d’endettement hypothécaire des ménages belges continue d’augmenter. Selon le tout dernier European Property Index de Deloitte, il a même augmenté de 50% en dix ans, et se situe largement au-dessus de la moyenne européenne. Ces dernières années, à la fois le nombre de contrats de crédit et le montant moyen emprunté, n’ont pas cessé d’augmenter.

L’annonce de la suppression du bonus logement par le gouvernement flamand a encore conduit ces derniers jours à une très forte augmentation du nombre de dossiers chez les notaires, apprend-on de leur fédération. Entre le 30 septembre et le 9 octobre, 10 mille dossiers ont été introduits auprès des notaires. Tous ces dossiers n’impliquent pas nécessairement un emprunt hypothécaire, mais c’est plus de 40% en plus, par rapport à la même période l’an dernier. Est-ce que la brique dans le ventre du belge va lui donner une indigestion – financière ?

En 20 ans, le montant moyen emprunté en vue d’acquérir un logement est passé de moins de 75.000, à près de 160.000 euros.

Prix à la hausse

Les taux d’intérêt bas poussent en tout cas les prix des logements à la hausse, partout en Europe. Cette hausse reste modérée en Belgique. Mais notre pays est confronté à deux facteurs – l’augmentation de la population et la diminution de la taille des ménages – qui poussent la demande en logements. La bonne nouvelle de ce rapport 2019, c’est que "l’augmentation la plus forte de l’année en ce qui concerne l’intensité des logements inaugurés en Europe a été constatée en Belgique". Notre pays est passé de 4,4 à 5,5 logements initiés pour 1000 habitants.

Un encours total qui explose

Cela étant dit, selon les derniers chiffres du rapport macroprudentiel de la Banque nationale de Belgique, " l’encours total des crédits hypothécaires s’établissait (fin 2018) à 200 milliards d’euros, […] quatre fois plus qu’en 2000 ". Et depuis 2000, " le montant moyen emprunté en vue d’acquérir un logement est passé de moins de 75.000 à près de 160.000 euros " – et chez BNP Paribas, le montant moyen emprunté pour un achat était de 200.000 euros (+2%) en 2018.

Les banques ne prendraient pas suffisamment compte du risque, affirme la BNB parce qu’elles "continuent d’octroyer des crédits hypothécaires […] à des taux et à des marges d’intérêt qui ne correspondent pas au risque inhérent et au coût du capital ".

Si un des déterminants du marché immobilier devait se détériorer, les prix immobiliers pourraient chuter lourdement.

Ce qui fait dire à la BNB que les banques sont fortement exposées à l’immobilier. Un secteur qui a vu, en proportion de l’ensemble de ses actifs, les crédits hypothécaires passer de 8… à 21% – en une seule année. Le scénario d’un marché qui s’effondre ? Pas à exclure : " Si un des déterminants du marché immobilier devait se détériorer sensiblement, par exemple en cas de hausse des taux d’intérêt ou de choc négatif sur les revenus des ménages, les prix immobiliers pourraient chuter lourdement ".

Pas de correction à moyen terme

Ce n’est toutefois pas la conclusion de Deloitte, qui " malgré les pressions à la hausse actuelles " ne prévoit " pas de correction à court et à moyen terme. Le principal risque pour le marché réside dans une augmentation des taux d’intérêt, ce à quoi nous ne nous attendons pas dans un avenir proche ". Le marché immobilier belge s’est traditionnellement avéré très stable, même pendant la crise financière. Aujourd’hui, seulement 0,9% (38.000 personnes) du total des emprunts à but immobilier est défaillant.

Newsletter info

Recevez chaque matin l’essentiel de l'actualité.

OK