La Belgique forcée de changer sa fiscalité sur les biens immobiliers va-t-elle abandonner le revenu cadastral? Trop risqué...

La séquence "Le marché matinal" de ce lundi était consacrée à la fiscalité sur les biens immobiliers possédés par des Belges à l’étranger. Cette taxation des résidences des Belges à l’étranger fait l’objet d’une condamnation par la cour de Justice de l’Union européenne et tout le système pourrait changer.

Pour faire simple, le Belge qui loue son bien à l’étranger est plus taxé que s’il loue un bien en Belgique. Et si la Belgique ne met pas fin à cette différence fiscale, elle s’expose à de solides astreintes. Chaque jour, l’État passe à la caisse et il doit payer 7500 euros par jour tant que le système reste inchangé

Entrave à la libre circulation des capitaux

Quelle est la différence entre la taxe pour l’immobilier mis en location en Belgique et les biens loués à l’étranger ? En résumé, ce que lui reproche la Cour européenne de justice, c’est qu’elle est justement différente de la taxe appliquée aux biens immobiliers mis en location par des particuliers en Belgique.

Imaginons que vous ayez un appartement quelque part en Europe, en Espagne par exemple. Si vous le mettez en location, l’impôt que vous devrez payer à la Belgique pour ce revenu locatif sera calculé en fonction des loyers réellement perçus.

Imaginons maintenant que vous avez un bien en Belgique, vous ne l’occupez pas et vous le louez à un tiers. C’est un peu moins exotique, mais beaucoup plus avantageux fiscalement, parce que l’impôt que vous paierez sur ce revenu locatif n’est pas calculé sur base des loyers réellement perçus, mais bien sur la base de ce qu’on appelle le revenu cadastral, une sorte de loyer fictif forfaitaire beaucoup moins élevé que les loyers réellement perçus.

Bref, selon la cour de Justice de l’Union européenne, le Belge est incité par ce système fiscal à acheter en Belgique plutôt qu’à l’étranger, ce qui entrave la libre circulation des capitaux, très chère aux yeux de la Cour.

Plusieurs options sur la table

Comment la Belgique peut-elle se mettre en conformité ? C’est toute la question. Évidemment, le ministre des Finances annonce qu’il fera une proposition dans les semaines à venir pour changer le système. Comment ? Ça, il ne le dit pas. Il a plusieurs options. Mais s’il veut faire disparaître cette différence de traitement entre la fiscalité sur les résidences à l’étranger et les biens immobiliers en Belgique critiquée par la Cour, il doit forcément harmoniser le système.

Première possibilité : appliquer la règle la plus avantageuse en vigueur sur les résidences belges aux biens loués à l’étranger. Il s’agit donc de taxer sur la base moins sévère d’un revenu cadastral. Mais le problème est que ce concept forfaitaire de revenu cadastral n’existe pas toujours en dehors de la Belgique, à l’étranger.

Comment faire s’il n’existe pas de base taxable forfaitaire dans le pays étranger ? "Pour les États qui ne connaîtraient pas le concept de revenu fiscal forfaitaire, la Belgique pourrait obtenir 22,5% de la valeur locative de l’immeuble étranger. Ce pourcentage provient d’une recommandation de la Commission européenne et a déjà été consacré par les Cours et tribunaux belges. Cette pratique existe déjà pour les immeubles étrangers non donnés en location", répond Grégory Homans, avocat fiscaliste au cabinet Dekeyser & Associés.

Le système est un peu complexe, mais il a le mérite de déjà exister et il pourrait donc être étendu par le législateur.

Une deuxième voie… beaucoup plus risquée

L’autre possibilité pour harmoniser serait que l’État taxe les loyers réels en Belgique, comme il le fait pour les loyers perçus à l’étranger ? Mais ce serait là une vraie révolution dans la fiscalité immobilière belge, une prise en compte des loyers perçus dans les revenus imposables.

En Belgique, la taxation des revenus de l’immobilier reste un tabou politique. La Belgique fait figure d’exception européenne à ce titre. Plusieurs institutions, comme l’OCDE ou le FMI, dénoncent d’ailleurs cette fiscalité atypique.

Pour l’État, taxer les loyers réels serait un moyen de mettre fin à cette exception, mais aussi d’augmenter les recettes dans une période où l’argent manque.

Reste que cette taxation des revenus locatifs est difficile à assumer politiquement, c’est un sujet très sensible pour beaucoup de propriétaires, voire pour les locataires dont les loyers pourraient augmenter en répercussion de cette taxe. Cette deuxième voie est donc beaucoup plus risquée, et donc aussi moins probable

Quant à savoir s’il y a une date limite pour que la Belgique se remette en ordre… Non, même si, avec les astreintes, elle est incitée à aller assez vite. On parle d’une proposition dans les quelques semaines.

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