Comment expliquer la surévaluation de presque 14% du marché immobilier ?

Comment expliquer la surévaluation de presque 14% du marché immobilier ?
Comment expliquer la surévaluation de presque 14% du marché immobilier ? - © flyingv43 - Getty Images/iStockphoto

Dans son dernier rapport annuel, la Banque Nationale souligne une accélération de la croissance des prix de l’immobilier en Belgique, au cours des trois premiers trimestres de 2020. Augmentation des prix qui, sur cette période et en termes nominaux, atteint 5,2%, un rythme de progression "similaire à celui enregistré pour la zone euro dans son ensemble".

Plus interpellant, par rapport au modèle de la BNB, les prix ont en moyenne dévié de 13,5% à la hausse par rapport aux prix estimés. Une surévaluation qui n’était en 2019 "que" de 7,5%.

Taux bas et offre en berne

La Banque Nationale de Belgique explique ce bond de la surévaluation moyenne du marché par les taux d’intérêt bas, et un recul de l’offre de logements "à la suite de la première vague de l’épidémie et de l’accroissement des incertitudes quant à la situation économique, tandis que la demande est quant à elle demeurée soutenue".

"L’appétence des ménages pour les biens immobiliers à des fins d’investissement semble également avoir continué de soutenir la hausse des prix".

Autrement dit, la politique monétaire et les taux bas auraient contribué à stimuler les prix de l’immobilier. Faute de rendements jugés suffisants sur certains actifs financiers, certains investisseurs se tournent vers la brique en quête de rentabilité.

Ce que reconnaît d’ailleurs le gouverneur de la Banque, Pierre Wunsch : "Je crois que l’augmentation des prix de l’immobilier montre qu’il n’y a pas de solution miracle. Quand on fait tout pour soutenir l’économie et faciliter l’action des Etats – en achetant des obligations d’Etats, cela se répercute ici et là sur d’autres marchés. Et probablement que la hausse des prix que l’on observe pour l’instant en Belgique est en partie le résultat de notre politique de taux bas. Cela va faire partie de discussions futures : pendant combien de temps peut-on maintenir les taux bas pour permettre une relance de l’économie, mais sans effets dommageables sur les marchés financiers ou le marché de l’immobilier".

Précisons ici que le nombre de transactions a baissé au cours de la période concernée. Lors des neuf premiers mois de 2020, "le nombre de transactions a reculé de 20% par rapport à la période correspondante de 2019, en raison de l’effet combiné de la suppression du bonus logement en Région flamande et de la pandémie de COVID-19".

Les revenus et la fiscalité des ménages

Steven Trypsteen est économiste spécialisé dans l’immobilier à la banque ING. Avant de commenter la surévaluation moyenne du marché, il rappelle que pour en arriver à ces conclusions la Banque Nationale compare les chiffres moyens de l’immobilier et quatre autres indicateurs structurels : les taux d’intérêt, le revenu des citoyens, la fiscalité et la croissance des ménages. Et donc si les prix de l’immobilier augmentent de façon plus importante que les quatre indicateurs, on parle bien de surévaluation.

A partir de là, on peut déjà constater que les prix de l’immobilier ont fortement augmenté et a contrario, les revenus n’ont pas suffisamment augmenté à cause de la crise sanitaire, analyse ce spécialiste. Autre élément, la fiscalité. La Flandre a en 2020 supprimé le "woonbonus" (bonus logement) ce qui a encore réduit le pouvoir d’achat de la population. "Et voilà, il y a un déséquilibre dans ce modèle". Notons encore, que les taux d’intérêt bas en 2020 ont permis de soutenir un peu le pouvoir d’achat, mais pas assez que pour compenser les revenus et la fiscalité, estime Steven Trypsteen.

"Rush" sur l’immobilier

Au deuxième trimestre de 2020, il y a eu un "rush" sur l’immobilier, explique l’économiste de la banque ING. "Je pense que c’est lié à plusieurs choses. Et l’un de ces éléments ce sont les investisseurs". Les obligations n’offrent pas beaucoup d’intérêts et les actions sont risquées, ce qui aurait poussé de nombreux investisseurs à se tourner vers l’immobilier, analyse ce spécialiste. Et puis, lors du confinement de nombreuses personnes sont restées chez elles. Devenir propriétaire est devenu plus important. Le choix des habitations a aussi changé : "On a vu aussi que certains types de maisons sont devenus plus populaires". Par exemple, la taille de la maison ou encore disposer d’un jardin ou d’une terrasse.

Steven Trypsteen pense que le prix de l’immobilier va continuer à augmenter en 2021, mais avec une croissance qui va ralentir (5% en 2020), "notre estimation est maintenant de 3% pour 2021". Cela s’explique notamment car la croissance était importante l’année dernière et qu’il est difficile de la maintenir à ce niveau-là. Sans oublier que les conséquences de la crise sanitaire devraient être visibles en 2021 : "Par exemple le chômage, nous pensons qu’il va augmenter et aussi plus de faillites", notamment après la diminution ou la fin des aides octroyées par le gouvernement aux ménages et aux entreprises pendant cette période. "Pour cette raison, je pense que les revenus ne vont pas beaucoup augmenter en Belgique". Cela a des conséquences sur le prix de l’immobilier, précise cet expert.

Enfin cette surévaluation pourrait encore, en théorie, persister un moment, même si elle pourrait diminuer. Steven Trypsteen, rappelle qu’elle est située à environ 8% depuis 5 ans, mais cela rend aussi plus difficile une augmentation rapide et importante des prix de l’immobilier.

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