Faut-il taxer les revenus immobiliers? "Attention aux effets pervers"

Charles Picqué est revenu sur la proposition de son président de parti Paul Magnette de taxer davantage les revenus locatifs. Le député bruxellois PS et ancien ministre-président de la région bruxelloise soutient cette initiative, d'abord parce qu'elle permettrait l'allègement de l’impôt sur le travail, jugé nécessaire par tous les participants au débat.

Pour Didier Gosuin, député bruxellois FDF, on est en plein dans une posture électorale. Mais il reconnaît néanmoins la nécessité d'une réforme fiscale. Une réforme "délicate", dit-il, puisqu'il est selon lui difficile de "s’attaquer à un seul secteur sans prendre compte le reste du régime fiscal".

Charles Picqué rappelle que "la législation sur le revenu cadastral date de 1975", et que cela génère "des inégalités entre propriétaires". "Mais attention aux effets pervers", dit-il en pointant le risque des hausses de loyer, ou d'une crise possible dans l’immobilier.

C'est d'ailleurs avant tout cette hausse des loyers que craignent les détracteurs de la proposition. Vincent De Wolf, député bruxellois MR, parle de "rage taxatoire" et le dit haut et fort : pour lui, "Paul Magnette a dérapé". "Il est impossible de taxer les gros propriétaires sans toucher les plus petits", dit-il.

"D’autres types de fiscalité permettent aux pouvoirs publics de se rattraper"

Et Vincent De Wolf de comparer la Belgique avec les Pays-Bas et l’Allemagne : "Nous avons trois fois plus de pression taxatoire chez nous car il faut ajouter les droits d’enregistrement, et surtout les droits de succession", martèle-t-il en redisant son opposition à la proposition.

Revenu cadastral, précompte immobilier, droits d’enregistrement, de succession... Pour Olivier Hamal, le président du syndicat national des propriétaire, "les revenus immobiliers sont peut-être épargnés, mais d’autres types de fiscalité permettent aux pouvoirs publics de se rattraper largement". Il reconnaît le caractère "un peu ancestral" des revenus cadastraux mais précise qu’"il sont indexés", et qu’"un coefficient de 1,40 s’applique à l’impôt des personnes physiques", dès lors qu'il y a location. "Donc la base taxable a augmenté de 200%" depuis 1975, dit-il.

Faut-il revoir le revenu cadastral?

Christos Doulkeridis, secrétaire d’Etat bruxellois Ecolo au Logement, invite à la "prudence". Si Ecolo s’inscrit dans le débat, dit-il, "c’est pour une taxation plus juste". Il rappelle, comme l'a dit Charles Picqué, que le revenu cadastral est "déjà une taxation sur les revenus immobiliers", mais déplore sa vétusté : "Il y a injustice, affirme-t-il, car des propriétaires de biens de même qualité peuvent être taxés de manière très différente".

Pour bon nombre d'opposants à la proposition, des taxes supplémentaires sur les revenus de l'immobilier seraient trop pesantes pour le propriétaire. C'est le cas de Carlo Di Antonio, ministre wallon cdH des Travaux publics et de la Ruralité, qui explique que "la rentabilité du secteur pour ceux qui investissent est de l’ordre de 4 à 5%, quand on compte les frais d’entretiens, etc". Pour lui, de nouvelles taxes diminueraient trop les bénéfices.

"Aujourd’hui le fisc a déjà les outils pour requalifier les revenus immobiliers en revenus professionnels. Donc aucun gros propriétaire n’y aurait échappé", ajoute-t-il.

Faut-il bloquer les loyers?

Mais le système reste "injuste", dit José Garcia, secrétaire général du syndicat des locataires. "Un propriétaire qui demande mille euros pour un bien du même type que celui d’un autre qui en demande 500 n’est pas plus taxé", s'indigne-t-il. Pour lui, il faut taxer les loyers réellement perçus, "en accompagnant provisoirement cette mesure d’un blocage des loyers, pour éviter une augmentation". Une opération urgente et "tout à fait faisable" dit-il, car les loyers sont connus de l’Etat, la loi imposant d’enregistrer le bail au moment de le conclure.

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Le Kroll de Mise au Point © Pierre Kroll

Didier Gosuin répond aussitôt qu'"on a déjà voulu bloquer les loyers, ça a été une catastrophe". "Soyons prudents", dit-il : "Il faut corriger les inégalités mais pas se lancer dans des propositions inadaptées".

Comment distinguer le gros du petit propriétaire?

Paul Magnette a parlé d'une taxe qui ciblerait les revenus des gros propriétaires. "Dans le revenu du travail, il y a une progressivité dans le prélèvement fiscal, ce qui n’existe pas dans l’immobilier", déplore Charles Picqué, en affirmant qu'"il faut une fiscalité un peu sélective" pour mettre fin à ce que tous considèrent comme "une inégalité".

Et à ceux qui disent que les gros propriétaires n’existent pas ou qu’ils "passent en société", il répond qu'il ne les croit pas. Mais comment distinguer le gros du petit? Faut-il exonérer les revenus d'impôt jusqu’à un certain montant de loyer seulement? "On peut imaginer cela", répond Charles Picqué.

Mais Olivier Hamal compte bien rappeler que les distinctions entre bon et mauvais propriétaire sont valables pour les locataires : "On a parlé (plus haut, NDLR) de rendements de 4 à 5% quand on loue un bien, mais c’est sans compter les frais qu’il faut faire quand le locataire refuse de payer ou fait des dégâts", dit-il.

"Eviter une augmentation de la charge sur le propriétaire"

Si tout le monde s'accorde sur un point, c'est bien sur le fait qu'une taxation irréfléchie peut avoir un impact sur le loyer en l’augmentant encore plus, quand certaines familles ont déjà du mal à le payer. Selon Olivier Hamal, c’est immanquablement l'effet qui se produira.

Carlo Di Antonio reconnaît un risque "très grand", et plaide donc plutôt pour un soutien de l’investissement immobilier : "On peut avoir une politique incitative, mais le résultat de tout ça ne peut pas être une augmentation de la charge sur le propriétaire, sinon c’est tout le secteur qui craque", dit-il.

Pour Charles Picqué, la réflexion doit prendre deux préoccupations en compte : "Il ne faut pas que cela conduise à une hausse des loyers, et il faut continuer à investir dans l’immobilier", dit-il.

Quant à la méthode, Christos Doulkeridis renvoie au modèle allemand. "Là-bas les baux sont à durée indéterminée. Ca pousse à un travail de qualité dans les logements, et plus le bail est long, plus il y a une stabilité dans les loyers", explique-t-il, convaincu que "c’est sur cet aspect-là qu’il faut travailler". Pour lui, "il faut encourager à mettre des baux les plus longs possibles" sur le marché et "mettre des balises pour les augmentations".

"Il y a trois fois moins de pression immobilière là-bas", tempère aussitôt Vincent De Wolf, qui plaide pour un marché régulé avec une base de liberté mais des écarts empêchés par l’intervention de l’Etat.

Enfin, Didier Gosuin y est aussi allé de sa solution. "Les pouvoirs publics se sont montrés incapables de résoudre cette crise", a-t-il conclu, en proposant de "créer une allocation sociale au loyer". "33 000 familles aimeraient rentrer dans un logement social. Mais si on leur donne une allocation, il faut que le loyer soit encadré, sans encadrer tout le marché".

Et José Garcia de conclure, à la fin d'un débat dont on a du mal a imaginer qu'il va accoucher d'une solution concrète et immédiate : "Je souhaiterais que le politique s'engage à prendre la problématique du logement à bras le corps, pour éviter de retomber dans une telle discussion dans un an".

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Le Kroll de Mise au Point © Pierre Kroll

G. Renier avec O. Maroy

Olivier Maroy a invité sur le plateau de Mise au Point :

Charles Picqué, député bruxellois PS et ancien ministre-président de la région bruxelloise ;

Christos Doulkeridis, secrétaire d’Etat bruxellois Ecolo au Logement ;

Vincent De Wolf, député bruxellois MR ;

Carlo Di Antonio, ministre wallon cdH des Travaux publics et de la Ruralité ;

Didier Gosuin, député bruxellois FDF ;

José Garcia, secrétaire général du syndicat des locataires ;

Olivier Hamal, président du syndicat national des propriétaires.

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