Elections 2019: verrez-vous bientôt votre revenu cadastral augmenter ou baisser ?

Est-ce que la valeur de votre bien immobilier va être revue à la hausse ? Ou, à l'inverse, réévaluée à la baisse ? Au rayon « pouvoir d’achat », le thème refait surface, ces derniers jours, dans la campagne électorale. On vous explique l'historique de ce débat.

Qu'est-ce que le revenu cadastral? 

C'est une notion abstraite. Il représente le revenu théorique moyen d'une habitation à une époque déterminée. Il sert de base au précompte immobilier. Il est calculé par les experts du cadastre en fonction de la valeur locative du bien en tenant compte des loyers de biens semblables qui serviront de référence.

Comment le revenu cadastral influence nos impôts

Le précompte immobilier est prélevé par, chacune pour sa part, la région, la province et la commune dans lesquelles le bien immobilier est situé. Le taux de base de cet impôt revient à la région et constitue un pourcentage fixe du revenu cadastral. Plus celui-ci est élevé, plus votre précompte immobilier le sera donc aussi.

La péréquation cadastrale c'est quoi ? 

Il aura fallu attendre quatorze minutes, lors du débat des présidents de partis, mercredi soir, pour entendre l’expression « péréquation cadastrale », dans la bouche de Maxime Prévot, président du cdH. Terme qu'il juge d’emblée, « un peu barbare, mais c’est parce que la mesure l’est aussi ». Ah bon ? 

La péréquation cadastrale, c'est la mise à jour de votre revenu cadastral. La loi prévoit, en fait, que les revenus cadastraux soient réévalués tous les 10 ans. Tous les bâtiments sont évalués en fonction du terrain et l'administration adapte à la situation réelle sa documentation servant dans son évaluation. Sauf que la dernière mise à jour remonte à 1980, basé sur les revenus locatifs de 1975.

Pourquoi ça pose problème?

Le problème, c'est qu'en plus de quarante ans, le marché immobilier a évolué. Il y a des biens qui ont été rénovés sous le radar, sans que ce soit déclaré (des maisons de maître scindées en appartements, et mises en location, par exemple, ou des fermettes équipées de tout le confort moderne). De nombreux cas de figure dans lesquels un appartement ou une maison a pris beaucoup de valeur, sans que le revenu cadastral, et donc les taxes aient été adaptés en conséquence. L’enjeu est double : une perception correcte de l’impôt et une justice fiscale, une égalité entre les contribuables.

Comme un monstre du Loch Ness de la fiscalité immobilière belge

Mais pourquoi la valeur immobilière des biens n'a jamais été réévaluée? Cette réévaluation est pourtant prévue par la loi, que tous les bâtiments du parc immobilier soient examinés par l'administration, pour qu’elle adapte son évaluation des biens à la situation réelle. Mais le dossier a toujours été politiquement sensible. Un peu comme un monstre du Loch Ness de la fiscalité immobilière belge. Il a donc fallu trouver une autre manière d'adapter le revenu cadastral. Du coup, depuis 1991, il est indexé. 

Comment est-il indexé ? 

Le revenu cadastral est calculé et indexé selon un coefficient. Mais lequel ? Il est calculé selon l'évolution des indices des prix. En 2018, il était de 1.7863. Et pour l’année d'imposition 2019, cet indice atteint 1,8230. Pour tous les biens, de manière linéaire, et donc inéquitable, puisque que l’évolution de la valeur des biens elle, dépend de comment un quartier évolue, de comment un bâtiment vieillit - de bien d’autres facteurs que juste l’évolution générale des prix. 

Gagnants et perdants

Les grands gagnants, ce sont les propriétaires de biens neufs aujourd'hui. Leurs maisons ou appartements sont évalués sur la base de critères datant de 1975 (avec parfois une petite correction pour le confort ou le caractère) alors qu'ils valent nettement plus qu'un bien datant de 1975. Les perdants du système actuel sont donc en fait surtout ceux qui détiennent des biens qui étaient neufs en 1975.

Qu'en disent les partis ? 

S'ils sont presque tous d'accord pour dire qu'il faut revoir la fiscalité immobilière, ils ne le sont pas sur ce qu'il faut changer.

Écolo réclame soit une péréquation cadastrale, soit une refonte du système de calcul de la base imposable . Dans son programme, il propose de « moderniser la fiscalité immobilière pour la rendre plus juste à travers la péréquation du revenu cadastral ou le remplacement de la base imposable ».  Mais les verts expliquent que la méthode classique serait trop compliquée. C'est-à-dire, envoyer des fonctionnaires vérifier chaque parcelle de terrain. Du coup, ils proposent que cela soit fait numériquement sur base des données disponibles du Département de l’Administration Générale de la Documentation du patrimoine. Pour eux, cela représenterait une solution à bas coûts. Avec quoi comme conséquence ? Cela entraînera une révision à la hausse ou à la baisse du montant du revenu cadastral de chacun. 

Une mesure dénoncée par le cdH qui dénonce une « mesure barbare » et déclare qu'en suivant le programme du parti Écolo, quelqu'un qui paye 1000 euros de revenu cadastral pourrait en payer le double. 

Le MR ne propose pas de mise à jour du revenu cadastral mais de baisser de 500 euros l’impôt immobilier.

DéFi entend soutenir la rénovation avec donc un effet sur le revenu cadastral. Mais ce parti ne donne pas précisions dans son programme. 

Le PS, dans son programme bruxellois, propose « une réévaluation de la base cadastrale, par l’administration fiscale régionale, lors de mutations immobilières (ventes, succession, donation) pour assurer une taxation plus juste de l’immobilier ».

La péréquation du revenu cadastral est un sujet sensible. S'atteler à une mesure - toute hypothétique à ce stade - qui affecterait potentiellement une majorité de Belges (les propriétaires) ressemble à du suicide électoral. Et même si elle arrive sur la table, une mise à jour ferait de toute façon l'objet de négociations intenses, puisque la taxe désormais régionale dépend de donné&es du cadastre...fédéral.

Newsletter info

Recevez chaque matin l’essentiel de l'actualité.

OK