Le viager est bien connu chez nous mais avez-vous déjà entendu parler de son alternative, le 'reverse mortgage' ? La logique derrière ce type de produit est la même que pour le viager : rendre liquide la richesse immobilière. Mais lequel choisir ? Explications avec Marc Van Beneden, notaire émérite, et Pascal Lasserre, expert en crédits immobiliers.
Le reverse mortgage est une alternative au viager, qui nous vient des Etats-Unis. La critique que l’on peut faire au viager est que, lorsqu’il y a des enfants, l’objet ou le bâtiment disparaît à terme du patrimoine. Il est donc plutôt intéressant pour des personnes qui n’ont pas de suite.
Avec le reverse mortgage, au contraire, il est conservé. Les héritiers recevront un bien qui sera grevé d’un certain montant de crédit. Ils vont payer pour pouvoir récupérer la maison, ils devront continuer un crédit lié à l’hypothèque, ou le reconvertir ou encore vendre le bien. Mais le bien restera dans la famille.
Cette formule concerne des gens qui ont un patrimoine relativement important, qui ont plusieurs biens dont ils ne veulent pas se défaire et que leurs enfants pourront reprendre. Fiscalement aussi, il est toujours intéressant d’avoir un crédit que l’on peut déduire des revenus cadastraux.
Continuer à vivre dans sa maison
A l’origine, le but du reverse mortgage était de permettre à des personnes, dont l’actif est principalement leur habitation et dont la pension ne suffit pas pour vivre, d’obtenir un complément de revenu et de continuer à vivre dans la maison qu’ils ont mis des années à payer.
Assumer financièrement son quotidien est souvent un réel problème. Certains ne peuvent pas payer leurs charges et doivent donc prendre une décision. Et vendre, c’est parfois tellement dommage. Le reverse mortgage permet d’améliorer son quotidien, à une époque où les pensions ne suffisent pas. C’est une formule qui est amenée à se répandre.
Le capital que l’on va mobiliser ne peut pas dépasser 30 à 40% de la valeur totale du bien. Les propriétaires ne doivent pas rembourser l’hypothèque, ce sont les héritiers qui rembourseront, reconvertiront ou vendront le bien, mais au moins, ils auront l’avantage d’hériter de quelque chose.
Ce genre de contrat nécessite beaucoup de prudence : il faut s’adapter à la personne en face de soi et faire un plan sur une espérance de vie, de façon à ce que ce capital soit rentabilisé sur la plus longue durée possible. S’ils doivent quitter leur bien pour aller dans une maison de soins, ce bien sera alors vendu, grevé de son hypothèque, le solde leur reviendra et sera reconverti en une rente pour payer la maison de soins.
Un choix de famille
Le reverse mortgage est aussi une possibilité pour les enfants de créer des liquidités pour que leur parent âgé puisse continuer à vivre dans sa maison, par ailleurs déjà payée, aussi longtemps qu’il le souhaite. Un calcul se fait en fonction de l’âge, de l’espérance de vie… Ils décident ensemble, en famille, et choisissent cette formule parce qu’ils savent très bien qu’ils devront de toute façon sortir les fonds pour l’aider si le parent n’en a plus les moyens.
Comme les enfants choisissent souvent aujourd'hui de vendre une maison héritée, parce qu’ils n'ont pas envie de reprendre le bien ou parce qu’ils n’ont pas les moyens de racheter leur part aux autres enfants, c’est peut-être là une bonne solution : puisque cette maison, je ne vais pas l’habiter, puisque je vais de toute façon la revendre, autant que ce soit mon parent qui bénéficie de l’argent.
"Il n’est d’ailleurs pas normal que celui qui a travaillé toute sa vie pour payer son immeuble, ne puisse pas, en arrivant à la pension, bénéficier de ce capital. Et pour beaucoup de gens, c’est le seul capital qu’ils ont", observe Pascal Lasserre.
Après le décès
À la différence du viager, le propriétaire reste propriétaire, et à son décès les enfants restent propriétaires. Ils reçoivent la différence entre la valeur du bien et le montant du crédit, limité à 30 ou 40%, de façon à ne pas mettre en péril l’équilibre d’une famille. Ils choisissent ensuite eux-mêmes de le garder ou de le vendre.
Au moment de la déclaration de succession, les enfants paieront des droits de succession sur la différence et pas sur la valeur en pleine propriété.
Si l’un des enfants veut reprendre ce bien, on va reconvertir en crédit classique ce crédit à l’origine 'à terme fixe', c’est-à-dire où l’on ne paie que de l’intérêt, et il indemnisera ses frères et soeurs.
Le viager, un pari sur l’avenir
Autrefois, le viager était souvent une volonté de nuire à des personnes proches qu'on voulait déshériter. Cela arrive encore maintenant. Certains choisissent cette formule parce qu’ils ne veulent pas perdre la face en vendant leur immeuble.
Avec le viager, il y a des gens qui gagnent et il y a des gens qui perdent. Certains achètent 2, 3 ou 4 viagers, le risque ainsi s’amortit, se mutualise, mais il faut avoir les moyens de le faire.
Le propriétaire qui vend garde l’usufruit, il reste dans le bien. Il est très protégé légalement, il a vendu, il n’est plus propriétaire et il n’en a pas touché l’argent. Donc, dès que l’acheteur du viager est en défaut de 2 ou 3 mensualités de rente, on récupère le bien. Si les gens sont placés en maison de soins, le notaire peut proposer à l’acheteur de prendre la pleine propriété et de donner au vendeur une somme de 20 000 ou 30 000 euros.
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