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Urbanisme : des propriétaires face à un mur lors d’une demande de permis pour isoler leur façade avant

© Erwin Spitzer

Lorsque les façades avant sont alignées, il est très compliqué voire, dans certains cas, impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour procéder à leur isolation. Pour certains, c’est un non-sens tant on parle actuellement d’enjeux énergétiques et climatiques. Pourquoi les services compétents sont-ils souvent réticents ? Les règles urbanistiques vont-elles évoluer pour faciliter les démarches ?

On n’essaye même pas quand la bâtisse se trouve à front de rue

On dénombre environ 200.000 immeubles en Région bruxelloise, ce sont autant de façades avant qui sont exposées à la pluie, au froid et au vent. Si pour les façades arrière, il n’est pas trop compliqué d’obtenir un permis d’urbanisme pour les isoler, c’est une autre histoire pour les façades qui donnent sur la rue. Lorsque les maisons sont alignées, les administrations de l’urbanisme sont très réticentes à l’idée de modifier l’aspect des façades avant en ajoutant de l’isolant.

Pour obtenir un permis, les procédures sont longues et compliquées, voire rejetées. Aurélie Michel, qui est architecte, nous affirme que c’est un parcours du combattant souvent voué à l’échec : " On n’essaye même pas quand la bâtisse se trouve à front de rue, donc à la limite de la parcelle à rue. Tout simplement parce que le règlement régional d’urbanisme l’interdit. Et demander une dérogation à ce sujet sera refusée actuellement. "

Les propriétaires de maisons classées essuient quasiment tous des refus de permis pour isoler leur façade avant.
Les propriétaires de maisons classées essuient quasiment tous des refus de permis pour isoler leur façade avant. Vincent Baufay

On se retrouve dans une situation de précarité énergétique énorme

Pour beaucoup de propriétaires de Bruxelles et d'autres villes, c’est un non-sens si on considère les enjeux énergétiques et climatiques actuels. Vincent Baufay est propriétaire d’une maison dans un quartier de Watermael-Boitsfort où 1000 maisons datant de 1930 sont classées. Il a déjà essuyé un refus pour poser des panneaux photovoltaïques performants sur son toit. Ce propriétaire, qui paye 1000 euros par mois de factures énergétiques, souhaite isoler sa façade avant et poser de nouvelles fenêtres bien plus efficaces en termes d’isolation. S’il compte introduire une demande pour obtenir un permis d’urbanisme pour réaliser ces travaux, il se dit bien pessimiste : " Il y a un plan de gestion patrimoniale avec des travaux qui sont autorisés sans permis d’urbanisme, et des travaux qui sont interdits. Dans les travaux interdits il y a l’isolation de façade par l’extérieur, les châssis avec double vitrage performant, l’interdiction de placer des panneaux photovoltaïques performants sur le toit des 1000 maisons classées. Donc on se retrouve dans une situation de précarité énergétique énorme sans possibilité réelle de pouvoir améliorer notre sort. Les habitants se mobilisent par rapport à cette injustice qui devient vraiment criante avec les tarifs de l’énergie actuels. On essaye de faire bouger les choses mais on se heurte à des réactions conservatrices des administrations de l’urbanisme et du patrimoine. "

Vincent Baufay, responsable d’un collectif de propriétaires, ajoute : " Obtenir un permis d’urbanisme pour isoler ma façade va prendre des mois, peut-être même des années. On sait que le plan de gestion a autorisé une isolation de façade pour une minorité de maisons dans certaines conditions. En réalité, cela exclut quasi toutes les autres maisons. Il semble que les choses vont enfin bouger, et que le plan de gestion patrimoniale va être revu. Il est question d’accepter enfin un double vitrage digne de ce nom. Peut-être une isolation de façade performante mais j’ai des doutes à ce sujet. "

La valeur patrimoniale de certaines façades rend très difficile, voire impossible, l’obtention d’un permis pour les isoler de l’extérieur.
La valeur patrimoniale de certaines façades rend très difficile, voire impossible, l’obtention d’un permis pour les isoler de l’extérieur. RTBF

Richesses patrimoniales et différences d’alignement

Erwin Spitzer, architecte et vice-président de l’Union Professionnelle d’Architectes, nous explique pourquoi les services d’urbanisme octroient difficilement des dérogations ou refusent systématiquement l’isolation de la façade avant : " C’est parce que la valeur architecturale et patrimoniale de certains biens est trop élevée. Sur les façades de ces immeubles, on retrouve beaucoup de détails, de richesses dans le dessin, dans les matières, parfois avec des graphites, etc. Cela fait qu’on ne peut décemment pas recouvrir cela et que ce sera d’office refusé. Cependant pour des maisons avec des façades plus simples et sans valeurs patrimoniales, cela serait possible. Mais là se pose la question de la différence d’alignement. Ce que cela va générer de rajouter une vingtaine de centimètres de produits isolants et le revêtement à l’extérieur. Cela va forcément entraîner une différence de plan de façade et une emprise sur l’espace public au niveau du rez-de-chaussée. Donc là aussi, c’est assez compliqué d’obtenir un permis même si parfois il y a des dérogations. "

Isoler de l’intérieur sa façade avant a de multiples inconvénients.
Isoler de l’intérieur sa façade avant a de multiples inconvénients. RTBF

Isoler sa façade de l’intérieur, un défi technique et onéreux

Face à une interdiction, l’unique solution pour un propriétaire qui essuie un refus est d’isoler sa façade front de rue par l’intérieur. C’est le cas d’un propriétaire d’un immeuble de rapport qui a fait appel à Aurélie Michel pour la rénovation de son bien immobilier. Cette architecte nous explique que c’est un véritable défi technique et que c’est très onéreux : " C’est complexe d’isoler la façade de l’intérieur car il y a de nombreux éléments à prendre en compte. Il faut que le mur soit sain, et il faut déplacer tous les tuyaux de chauffage et les radiateurs qui sont dans le mur pour pouvoir poser l’isolation. Cette isolation induit de la perte de l’espace l’intérieur pouvant aller jusqu’à 20 cm dans le cas de ce chantier. Ensuite il faut gérer tous les ponts thermiques pour éviter les moisissures et la condensation. Par la suite, l’application d’une ventilation est indispensable. Tout cela demande beaucoup plus de travail. C’est donc bien plus cher que d’isoler de l’extérieur la façade avant. "

Vers une adaptation du règlement d’urbanisme régional

Conscientes des enjeux actuels, les autorités politiques bruxelloises et les différentes administrations travaillent avec les acteurs du secteur de la construction pour améliorer les performances énergétiques des immeubles. Cette Alliance, baptisée Rénolution, a entre autres pour objectif d’adapter la réglementation régionale en la matière. Erwin Spitzer, vice-président de l’UPA, participe à ces discussions. S’il existe de véritables avancées, il nous livre qu’elles sont encore timides face aux enjeux et objectifs : " Cette stratégie de rénovation énergétique est en route. Toutes les habitations vont devoir être rénovées énergétiquement, qu’on veuille effectuer des travaux ou pas. C’est déjà une évolution de taille. Il y a également des avancées puisqu’il y a un nouveau règlement régional d’urbanisme qui est en cours de rédaction. Il y a un arrêté de dispenses pour les petits permis qui permettrait pour les travaux de minime importance d’avoir une dispense de permis. Toutes ces choses-là évoluent mais ce n’est pas encore abouti à l’heure actuelle. "

A partir de 2026 et jusqu’à 2050, la Région bruxelloise s’est engagée sur un programme à grande échelle visant à atteindre la neutralité carbone en 2050. Cela nécessitera de diviser par quatre la consommation énergétique moyenne des bâtiments. Selon des experts, cela sera encore plus compliqué d’atteindre cet objectif sans toucher aux façades à rue. Autant dire qu’entre limiter les déperditions énergétiques et le souci de préserver le patrimoine architectural, le défi est de taille et plus que jamais d’actualité.

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