Que faut-il savoir si vous achetez un bien immobilier à l’étranger ?

Pour devenir propriétaire, en Belgique, il y a des droits d’enregistrements de 12%, avec de possibles abattements.

Si vous achetez à l’étranger, sachez que chaque pays a son propre système de taxes. En France, selon les départements, ces droits vont varier de 2, 3 à 4% maximum. En Espagne, au Portugal, la taxation est quasiment nulle, c’est la raison pour laquelle tant de personnes s’y sont domiciliées ces dernières années.

Une fois que vous êtes propriétaire, tout dépend de l’endroit où vous vous domiciliez. Si vous restez domicilié en Belgique, vous déclarez le revenu cadastral de ce bien dans votre déclaration d’impôt belge. Si vous vous domiciliez au Portugal, par exemple, il n’y aura bien sûr pas de déclaration à faire en Belgique. Tout va se passer à partir du nouveau pays (impôts, droits de successions, lois…).

Faut-il déclarer au fisc belge l’achat de ce bien ? Ne pas le faire est dangereux car les administrations fiscales des pays européens s’échangent des informations. Tôt ou tard le fisc belge l’apprendra.

En Belgique, cela ne change rien, il suffit de déclarer le revenu cadastral.

Mais bien souvent, le pays où se trouve le bien cherche désormais à taxer. Il faut donc bien se renseigner.

On sent bien, tant en France qu’en Espagne, qu’il y a une recherche de biens de vacances loués comme biens professionnels, parce qu’ils représentent une forme de concurrence déloyale aux hôtels ou aux locations, explique Marc van Beneden.

Si vous êtes domicilié en France, vous devrez bien sûr y déclarer les loyers.

Normalement, au point de vue civil, c’est la loi du domicile qui prévaut. Au point de vue fiscal, les choses peuvent être différentes.

Au moment de l’achat de la maison chez le notaire local, il faut d’abord décider si on l’achète à son nom et au nom de son conjoint, c’est-à-dire en pleine propriété, ou à son nom et à celui de son conjoint pour l’usufruit et au nom de ses enfants pour la nue-propriété.

Pour éviter de nombreux problèmes, Marc Van Beneden conseille d’acheter en pleine propriété dans un premier temps, quitte à modifier les choses par la suite et à mettre le bien au nom des enfants. Beaucoup de ces maisons deviennent en effet un lieu de rassemblement pour toute la famille. Quand on est certain de vouloir garder la maison, on peut alors donner le bien aux enfants, tout en gardant l’usufruit pour soi et son conjoint. Les droits de donation ne sont pas très élevés en France et en Espagne. Et la nue-propriété leur permettra de devenir pleins propriétaires sans payer quoi que ce soit comme taxes, au moment du décès des parents.

Par contre, si le bien est toujours à votre nom au moment de votre décès, la déclaration de succession va devoir considérer également les biens à l’étranger et donc se faire dans les deux pays. Il y a alors un risque pour les héritiers d’être taxés dans chacun des deux pays, donc deux fois. Dans certains cas, ils pourront déduire les droits payés dans le pays de vacances.

Un accord existe heureusement entre la France et la Belgique pour éviter cette double taxation, mais la procédure est assez lourde et longue, alors que l’on est déjà dans la peine.