Prix de l’immobilier : maisons et appartements ont augmenté moins vite que l’inflation en 2022

Première constatation du baromètre des notaires, on a vendu moins de biens immobiliers en 2022. La baisse pour l’année atteint 2% par rapport à 2021 mais au 2e semestre, le recul a été de 7,1% par rapport aux 6 derniers mois de 2021. Une situation qui ne surprend pas Renaud Grégoire, le porte-parole de Notaire.be : " la baisse de l’activité est imputable à une série de facteurs : la hausse des taux d’intérêt, les prix élevés de l’énergie, le haut niveau d’inflation et la guerre en Ukraine ".

Au niveau régional, les achats et ventes ont diminué de 2,1% en Wallonie, de 2% en Flandre et de 1,5% à Bruxelles.

Les provinces wallonnes connaissent des situations très différentes, certaines ont vécu un recul d’activité parfois important comme Namur (-7,1%), le Brabant wallon (-4,9%) et Liège (-3,4%). En revanche, l’activité a été stable en province de Hainaut et même en croissance dans la province du Luxembourg (+4%).

Comment se répartissent les ventes entre les 3 régions du pays ? C’est la Flandre qui est la plus active avec 60,8% des transactions effectuées en 2022, suivie par la Wallonie avec 32,7% et Bruxelles avec 6,6%. De quel genre de biens parle-t-on ? 72,9% des ventes concernaient des maisons contre 27,1% concernant des appartements.

En 2022, il fallait en moyenne débourser 319.000 euros pour acheter une maison en Belgique (+8,2% par rapport à 295.000 en 2021). En un an, les acheteurs ont donc payé en moyenne 24.000 euros de plus pour une maison. La hausse de prix a toutefois été plus faible que l’inflation (10%). En termes réels, on peut donc considérer que l’achat d’une maison aura coûté 1,8% de moins qu’en 2021 (-5000 euros).

Où les maisons sont-elles les plus chères ? Sans trop de surprise, c’est la région de Bruxelles-Capitale qui connaît les prix les plus élevés du pays avec un prix moyen de 576.000 euros (+6,9% hors inflation, -3,1% en tenant compte de l’inflation). En Flandre, le prix est passé de 321.000 à 348.000 euros (+ 8,2% ou -1,8% selon qu’on intègre ou pas l’inflation).

A l‘inverse, c’est en Wallonie que les prix des maisons sont les plus bas avec une moyenne de 235.000 euros, c’est 5,7% plus cher qu’en 2021 mais en tenant compte de l’inflation, c’est une baisse de 4,3%.

Après Bruxelles, le Brabant wallon est la deuxième province la plus chère du pays pour les maisons. Ceci dit, cette province a connu l’augmentation du prix moyen la plus faible du royaume (+ 4,1% par rapport à 2021). En 2022, il fallait en moyenne débourser 417.000 euros pour une maison dans cette province.

En revanche, la plus forte augmentation de prix du pays a été enregistrée en province du Luxembourg où les maisons ont connu un bond de 12,5%. Il s’agit de la 2e province wallonne la plus chère, avec un prix moyen pour une maison de 266.000 euros. La province de Namur arrive en 3e position avec 237.000 euros (+7%). Elle est suivie de Liège où un acquéreur a dû en moyenne débourser 223.000 euros pour une maison (+5%). La province du Hainaut est la seule province du pays où le prix moyen d’une maison reste inférieur à 200.000 euros (191.000 euros, en hausse de 5,7%).

Le prix des appartements a également connu une hausse l’an dernier mais moins élevée que pour les maisons. En 2022, le prix moyen d’un appartement situé en Belgique atteignait 260.000 euros (+ 3,6% par rapport à 2021). Un acquéreur a donc dû débourser en moyenne 9000 euros de plus sur un an pour un appartement. Au vu du niveau élevé d’inflation, il s’agit en fait d’une baisse de prix de 6,4%, soit une diminution de 16.000 euros pour l’achat d’un appartement.

En comparant les prix des appartements et des maisons, les notaires constatent qu’en 2022, le Belge a payé en moyenne 59.000 euros de moins pour un appartement que pour une maison (260.000 contre 319.000 euros). À noter que la différence de prix entre les 2 types de biens immobiliers progresse d’année en année. En 2018, cette différence était de 33.000 euros.

Au niveau régional, la Wallonie arrive en tête avec une progression de 5,9% (198.000 euros), suivie de Bruxelles (+ 3,9% à 281.000 euros) et de la Flandre (+ 3,5% à 267.000 euros). En prenant en compte l’inflation, on observe une baisse des prix dans les trois régions : – 4,1% en Wallonie, – 6,1% à Bruxelles et -6,5% en Flandre.

Comme pour les maisons, la province du Luxembourg arrive en tête des évolutions de prix avec une hausse de 10,8% par rapport à 2021. En moyenne, un acquéreur a payé 209.000 euros pour un appartement situé dans cette province, soit 20.000 euros de plus qu’en 2021.

Sinon, la province du Brabant wallon reste la plus chère de Wallonie avec une hausse moyenne de 4,9% en 2022 (268.000 euros). En revanche, la province du Hainaut reste la moins chère avec un prix moyen de 167.000 euros (+6,9%). Les provinces de Liège et de Namur ont connu des progressions de prix de respectivement 6,5% (190.000 euros) et 6,7% (194.000 euros).

Parmi les appartements vendus en 2022, combien étaient neufs ? La proportion est plutôt faible, surtout à Bruxelles où seulement 7,8% des appartements vendus en 2022 étaient nouveaux. En Wallonie, la proportion bondit à 28,5% tandis que la Flandre se situe entre les deux avec 21,1% d’appartements neufs. En moyenne pour la Belgique, 19,5% des ventes d’appartements en 2022 concernaient des biens neufs. Il s’agit de la plus faible proportion sur les 5 dernières années. En 2018, la proportion d’appartements neufs était encore de 22,7%.

Question prix, un appartement neuf coûte en moyenne 307.000 euros en Belgique (+4,3% par rapport à 2021), contre 250.000 euros pour un appartement existant (+3,9% par rapport à 2021).

Le notaire Renaud Grégoire explique : " la hausse des prix des matériaux de construction en 2022 liée à la guerre en Ukraine a renchéri le prix des nouvelles constructions. La fiscalité a également eu un impact. En effet, la TVA est de 21% pour un logement neuf, alors que les acquéreurs paient moins de taxes pour un appartement existant ".

À noter que sur 100 appartements neufs vendus en 2022, 71 sont situés en Flandre, 8 à Bruxelles et 21 en Wallonie.

Quelle différence entre des appartements d’une ou deux chambres ? Pour un appartement d’une chambre, il fallait en 2022 payer 195.000 euros (+5,3%). Un appartement de 2 chambres coûtait en moyenne 254.000 euros (+7,1%). C’est la première fois que le prix des 2 chambres dépasse la barre des 250.000 euros. La différence de prix entre les appartements d’une chambre et deux chambres est donc de 30,3%, soit une somme d’un peu moins de 60.000 euros.

Et pour trois chambres ? En 2022, il fallait sortir de sa poche ou de sa banque 326.000 euros en moyenne, soit une légère baisse par rapport à 2021 (-0,4%). La différence de prix entre un appartement de 2 ou 3 chambres est donc de 28%, soit environ 71.000 euros, ce qui rend l’appartement 3 chambres aussi cher qu’une maison (319.000 euros en moyenne).

En résumé, dans les deux régions francophones :

• Pour un appartement d’une chambre, il fallait débourser 219.000 euros à Bruxelles (+3,8%) et 142.000 euros en Wallonie (+5,5%).
• Pour un appartement de 2 chambres, le prix à Bruxelles était de 293.000 euros (+7%) et de 187.000 euros en Wallonie (+ 3,5%).
• Pour un appartement de 3 chambres, l’acquéreur a payé en moyenne 402.000 euros à Bruxelles (+6,9%) et 236.000 euros en Wallonie (+ 0,3%).

En 2022, l’âge moyen d’un acheteur d’un bien immobilier situé en Belgique était de 39 ans. À noter que 30,3% des acquéreurs font partie de la tranche d’âge inférieure ou égale à 30 ans, ce qui est davantage qu’en 2021 (27,9%). Mais il existe des différences régionales : en 2022, les acheteurs de moins de 30 ans étaient 32,2% en Flandre (contre 28,4% en 2021). En Wallonie, le pourcentage de jeunes acquéreurs reste stable à 28,3%. C’est à Bruxelles que la proportion de jeunes acheteurs reste la plus faible, elle a même diminué puisqu’elle était en 2022 de 21,5% contre 22,9% en 2021.

Au niveau provincial, le Brabant wallon occupe toujours la dernière place du classement national (18,5% de jeunes acheteurs). Et ce pourcentage est en baisse par rapport à 2018 (20%). Les provinces de Namur, du Brabant flamand et du Luxembourg attirent moins les jeunes acquéreurs. La province de Namur arrive à la 9e place (26,4%), le Brabant flamand à la 8e place (27,4%), Le Luxembourg à la 7e place (28,8%). À l’autre extrême, la Flandre occidentale (35,1%) et Le Limbourg (34,1%) attirent le plus de jeunes acheteurs.

A côté de tous ces chiffres, il y a aussi des grandes tendances, notamment en matière d’énergie. C’est ainsi que le marché immobilier s’intéresse de plus en plus à l’efficacité énergétique des bâtiments et en particulier au certificat PEB.

Un meilleur certificat (de A à D) permet au propriétaire d’un bien de le revendre plus cher que dans le cas d’un mauvais certificat compris entre E à G, ce que confirme le notaire Renaud Grégoire : " Avec la crise énergétique, les acquéreurs recherchent des maisons et appartements ayant un certificat PEB le plus élevé possible. En effet, un bon certificat énergétique permet de réduire les consommations énergétiques des logements, c’est tout bénéfice pour le propriétaire qui habite son logement, mais également pour le propriétaire qui désire le louer ou le revendre. "

En Wallonie, les maisons moins énergivores et donc mieux isolées (certificat PEB entre A et D) ont été vendues en 2022 à un prix moyen de 276.000 euros. Il s’agit donc d’un prix supérieur (+17,3%) au prix moyen des maisons wallonnes (235.000 euros). À noter que ces maisons moins énergivores représentent 35,1% des ventes.

En revanche, les maisons plus énergivores, moins bien isolées (PEB de E à G) se sont vendues à 200.000 euros, soit à un prix plus faible que le prix moyen des maisons situées en Wallonie (-15,1%).

À Bruxelles, les maisons moins gourmandes en énergie ont été vendues en 2022 à un prix moyen de 594.000 euros, soit 3% de plus que le prix moyen des maisons situées dans la région (576.000 euros). À noter que ces maisons mieux isolées représentent 18,5% des ventes. Par contre, les maisons plus énergivores ont été vendues à un prix moyen de 569.000 euros, soit -1,2% que le prix moyen des maisons situées dans la région.

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