PEB : une certification devenue importante dans le cas d’un crédit hypothécaire, quelles conséquences ?

Afin de mieux comprendre l’enjeu, rappelons que le certificat PEB est ce label qui passe du vert au rouge si votre bâtiment répond ou pas à certaines exigences d’isolation thermique. Les couleurs sont assorties à des lettres. À la grosse louche, A et B, c’est vert, bien isolé; C, D et E, c’est orange, c’est bien, mais peut mieux faire et quand on arrive au F et au G, c’est que le bâtiment est tout simplement une passoire énergétique.

Dans le contexte actuel de crise énergétique le certificat PEB acquiert de plus en plus d’importance, il est devenu incontournable. Il détermine, par exemple, si un propriétaire peut ou non indexer son loyer.

Petit rappel, depuis octobre à Bruxelles et en Wallonie, les propriétaires ne peuvent pas indexer leur loyer si le bien loué a un PEB de F ou G, c’est-à-dire correspondant à une passoire énergétique.

Mais le PEB est aussi utilisé dans d’autres cas, par exemple pour déterminer les subsides auxquels vous avez droit si vous voulez rénover votre habitation. Il est aussi obligatoire lorsque vous vendez un bien pour que l’acheteur puisse l’acquérir en toute connaissance de cause. Et cerise sur le gâteau, l’une de nos journalistes a en effet eu vent en début de semaine du fait que les banques utilisent aussi ce PEB pour décider de l’octroi ou non d’un crédit hypothécaire.

Les banques estiment que si le PEB est mauvais, c’est qu’il faudra tôt ou tard faire des travaux de rénovation. Alors, pour elles, autant ajouter tout de suite le coût de ces rénovations au prix d’achat du bâtiment. Le prix total étant retenu pour évaluer la solidité d’un projet immobilier avant de décider si oui ou non la banque accepte d’octroyer le crédit hypothécaire.

Un sondage auprès de différentes banques a été réalisé afin de déterminer si effectivement elles appliquaient ce critère de prudence. Et la réponse est oui. La plupart d’entre elles incluent ces travaux potentiels dans le dossier de crédit.

Ajoutons que certaines banques imposent à l’acheteur, dans le cas d’emprunts dépassant 90% du prix d’achat, de faire des travaux de rénovation dans un délai raisonnable, sans quoi la banque refuse tout simplement d’octroyer le crédit hypothécaire.

Quel surplus financier peut représenter l’ajout des coûts de rénovation pour l’achat d’une maison ?

Une des banques contacté précise que si le PEB est inférieur à C, il n’y aura pas de surplus de rénovation car on est à la limite d’un bien isolé. Par contre, si le PEB est équivalent à un D, la banque impose des travaux pour un montant de 20.000 euros, voire 40.000 voire s’il obtient un E. Dans le cas ou le bien a obtenu un F ou un G, l’équivalent d’une passoire énergétique, la banque vous oblige à réaliser des travaux d’un montant de 60.000 €.

Ce montant est évidemment ajouté à celui de l’achat de la maison. Si cette règle semble très précise, peut-on en dire autant du PEB ? Une maison n’étant pas l’autre ?

Ce problème est dénoncé par de nombreux experts dans l’immobilier. Le PEB est notamment différent d’une région à l’autre. Par exemple, un bâtiment classé C en Wallonie, se trouvant à la limite donc d’un bien estimé comme plus ou moins bien isolé, serait classé E à Bruxelles, autant dire à la limite de la passoire énergétique. La différence est dès lors importante.

Autre élément : les anciennes maisons bruxelloises avec leurs hauts plafonds et leurs énormes fenêtres. Pour certaines d’entre elles, il est tout simplement impossible techniquement ou économiquement d’avancer de catégorie pour atteindre un C.

Ajoutons que les personnes qui établissent les certificats PEB, sont des experts énergétiques et certains sont plus flexibles que d’autres. Autrement dit, le certificat PEB est davantage une variable d’ajustement permettant de s’assurer – et c’est bien – qu’un propriétaire fait effectivement progresser sa maison en termes énergétiques, mais c’est loin d’être un paramètre scientifiquement établi.

Or, de nombreuses décisions politiques et régulations s’appuient sur ce PEB et cela, le monde politique en est conscient. À Bruxelles, on nous fait savoir que l’administration planche sur un alignement plus cohérent des certificats PEB. Il est plus que temps. D’ici à 2026, tous les biens bruxellois, en vente ou en location, devront avoir leur propre PEB. Ce n’est pas tout, d’ici 2030, l’ensemble du parc bruxellois devra atteindre en moyenne un PEB équivalent à C. Reste à voir, si le C de 2030 sera le même que le C d’aujourd’hui. En attendant, le PEB continuera à faire l’objet des plus vives contestations.