Les prix de l’immobilier résidentiel n’ont sans doute pas fini de grimper en Belgique

"Comme les taux d’intérêt sont très bas, explique Pierre Wunsch, il y a des gens qui achètent des maisons ou des appartements pour avoir un rendement minimum [NDLR : le rendement brut de l’immobilier loué peut atteindre 3-4% alors que les comptes d’épargne réglementés proposent le plus souvent 0,11% par an]. Donc, vous avez en partie des augmentations de prix qui sont motivées par ce souci d’investissement."

"Et donc, oui, il y a une flambée des prix de l’immobilier qui est en partie le résultat de notre politique monétaire. Il faut y être attentif. Je crois que c’est une des raisons pour lesquelles maintenir des taux d’intérêt très bas pendant très longtemps n’est pas une bonne idée. Ça commence à avoir des effets négatifs, notamment sur le marché immobilier".

L’inflation dope les prix des logements neufs

A ne pas oublier non plus, l’inflation. "Le prix des nouvelles constructions a été poussé à la hausse par l’augmentation des coûts des matériaux de construction, explique à ce propos la Banque nationale, l’indice ABEX enregistrant une progression de 4,6% en 2021, soit l’évolution la plus significative en 13 ans, supérieure de plus d’un point de pourcentage à la moyenne des trois années précédentes".

Plus difficile d’acquérir son premier logement

Avec cette hausse considérable des prix, les ménages ont désormais plus de mal à acquérir leur premier logement. La BNB le souligne prudemment en indiquant que l’envolée des prix de l’immobilier a "quelque peu dégradé l’accessibilité à la propriété".

Pour chiffrer cette dégradation, elle évalue la part du revenu disponible net des ménages qui doit être consacrée au remboursement d’un nouvel emprunt hypothécaire : cette part, en l’occurrence, s’élevait à 24,9% en 2021. En moyenne donc, un quart du revenu net des ménages sert à rembourser l’emprunt hypothécaire.

C’est beaucoup mais encore assez éloigné du record de 2008, juste avant l’éclatement de la crise financière mondiale. Les ménages consacraient alors en moyenne 28,7% de leur revenu net au remboursement de leur crédit hypothécaire.

La mauvaise nouvelle : ce n’est pas fini…

Dans la mesure où on va imposer des normes d’isolation de plus en plus sévères, oui, les coûts de l’immobilier vont continuer à augmenter.

Mais c’est loin d’être le facteur le plus important. Il y a aussi ce que Pierre Wunsch appelle "un effet de rareté" : "Aujourd’hui, dit-il, les prix de l’immobilier augmentent parce qu’il y a une rareté. Si vous voulez vivre dans le centre de Bruxelles, vous allez payer plus que le coût de construction d’un appartement ou d’une maison à Bruxelles."

"L’autre aspect, c’est qu’il y a des limitations en termes d’aménagement du territoire à des fins de mobilité et d’environnement. On va par exemple empêcher la construction de maisons sur des nouveaux terrains."

"Ces politiques de restriction sont parfaitement légitimes d’un point de vue environnemental, il est plus facile d’isoler des maisons quand vous êtes en milieu urbain et que vous n’avez pas quatre façades. Sans oublier les problèmes liés à la mobilité. Mais elles ont un impact et cet impact va dans le sens une augmentation des prix du logement".

Si à un moment donné, on ne construit pas plus de logements, on n’aura pas de soupape de sécurité

Au final, l’accès au logement devient plus compliqué pour toute une série de ménages. "Nous avons un vrai souci sur ce plan, estime Pierre Wunsch. Si à un moment donné, on ne construit pas plus de logements, on n’aura pas de soupape de sécurité". L’idée n’est pas nécessairement de construire sur de nouveaux terrains, mais – par exemple – d’autoriser des gabarits plus grands sur les terrains construits ou à (re) construire.