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Les agences immobilières sociales attirent les investisseurs privés

Les agences immobilières sociales attirent les investisseurs privés
05 mars 2019 à 17:50 - mise à jour 05 mars 2019 à 17:50Temps de lecture2 min
Par RTBF

Du petit propriétaire « bon père de famille » aux gros promoteurs immobiliers, en passant par les courtiers, les agences immobilières sociales (AIS) ont de plus en plus de succès en Région Bruxelloise. Des promoteurs développent même des projets immobiliers entiers de dizaines d’appartements expressément à destination des AIS.

Le principe : le propriétaire met son bien à disposition d’une agence sociale. Elle la loue à loyer modéré à des locataires à faible revenus, elle prend en charge la gestion quotidienne et la perception des loyers. Le propriétaire touche un loyer plus faible mais il a l’esprit tranquille, la garantie de percevoir son loyer tous les mois et de ne jamais voir son logement vide.

De gros avantages fiscaux à la clé

En échange de la mise à disposition de ces logements neufs à loyer moins important que ce à quoi ils pourraient espérer sur le marché, les propriétaires bénéficient, en plus, d’une réduction de la TVA à la construction (12% au lieu de 21%) et ne doivent pas payer de précompte immobilier.

« C’est vraiment intéressant pour un investisseur, explique Luc Moreau, Coordinateur AIS Wolluwe-Saint-Lambert. Il est sûr de son investissement. Il sait combien il investit, il connaît son retour sur investissement et celui-ci est très proche des retours qu’on trouve sur le marché traditionnel. Dans la formule que nous proposons on tourne autour de 3% de rendement, c’est à peu près comme le rendement actuel sur le marché de la location ».

La faiblesse du loyer perçu par le propriétaire est donc compensée par l’absence de risque (vide locatif, mauvais payeur, dégradation,…) et des avantages fiscaux. Pour bénéficier de ces réductions fiscales le propriétaire doit s’engager à mettre son logement à disposition d’une AIS 15 ans au moins.

Que se passera-t-il dans 15 ans ?

Il est probable que dans 15 ans, les propriétaires qui ont construit en profitant de conditions intéressantes aujourd’hui soient tentés de revendre pour faire une plus-value.

Dans un rapport, l’association Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat dénonce ce risque : « Aujourd’hui, l’émergence de projets sur mesure, portés par des promoteurs ou des courtiers transforme les AIS en un véritable produit d’investissement. […] Les fortes subventions consenties par les pouvoirs publics n’empêcheront pas que, à terme, les logements retournent sur le marché privé et alimentent la spéculation. En passant, les propriétaires réaliseront de confortables plus-values ».

Inclusio fait partie de ces investisseurs privés partenaires d’AIS dans des projets immobiliers bruxellois. Ils ont un profil particulier, la dimension sociale est au cœur de leur démarche mais pour le CEO, Xavier Mertens « c’est vrai, pour beaucoup de promoteurs la collaboration avec une AIS est devenue un produit financier qui leur permet de vendre plus rapidement et parfois même plus cher que ce qu’ils vendraient sur le marché libre ».

A Bruxelles, 5534 logements sont mis à disposition via des AIS. 15.000 personnes sont sur liste d’attente.

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