Légère diminution des transactions immobilières en 2022 : quelles sont les conséquences sur le marché ?

Alors comment se porte l’immobilier en 2022 ? Avec les crises successives, le secteur vacille-t-il en Belgique ?

Les chiffres de la Fédération des notaires portant sur le 1e semestre de 2022 indiquent une baisse de l’activité immobilière de -1,8% par rapport à 2021. "Or on vient d’un marché très dynamique et tendu en 2021. On a moins d’activité, cela stagne, et les prix ont augmenté de 6,3%. Maintenant il y a une inflation de 7,7% donc on peut se dire qu’il y a une petite baisse au niveau des prix. On ne le ressent pas encore vraiment aujourd’hui" nuance la notaire wallonne Valérie Masson.

"Depuis quelques semaines, on sent très bien que le marché risque de plonger, les taux d’intérêt augmentant. C’est la raison principale" annonce le notaire bruxellois Marc Van Beneden. Conséquence de cette hausse, le retour des taux variables, "qu’on ne voyait plus" renchérit Valérie Masson.

La bonne nouvelle, c’est que les banquiers offrent des crédits hypothécaires étendus à nouveau sur du plus long terme, autour des 25 à 30 ans. Pour faciliter les transactions, Valérie Masson recommande au probable acquéreur d’insérer une condition suspensive d’obtention de crédit au moment de l’offre "parce que si ce n’est pas indiqué dans l’offre, on ne peut plus la mettre dans le compromis (de vente)". Cette mesure pourrait donner confiance aux banques, qui se montrent, depuis quelques années, plus frileuses pour accorder des prêts.

Marc Van Beneden nuance aussi l’analyse répandue sur les prix 'excessifs' des biens immobiliers en Belgique, qui font peur aux acheteurs et aux banques.

"Les banquiers sont persuadés que le marché immobilier belge est surévalué de 20% partout, mais par rapport à quoi ? Je connais bien le marché immobilier français et je peux vous dire qu’en France, les prix sont beaucoup plus élevés proportionnellement. Ce sont des prix, en tout cas à Bruxelles, qui sont pratiqués dans d’autres capitales comme Madrid, le Luxembourg ou en Suisse. Ce ne sont pas des prix surévalués" assure-t-il. Cependant, la crise énergétique rebat quelque peu les cartes.

Le certificat PEB devient un critère plus important pour les acheteurs, ce qui fait baisser le prix des maisons moins bien isolées.

Le gouvernement bruxellois a d’ailleurs associé l’indexation des loyers aux performances énergétiques d’un bâtiment pour faire face à cette crise, une mesure déjà d’application en Flandre. Dans ce cas, Marc Van Beneden espère que les acquéreurs trouveront aussi leur compte : "En général le propriétaire d’un bien à louer espère 3% à 3,5% de son prix d’achat donc les prix doivent diminuer si les loyers sont plafonnés".

Autre coup de frein dans les transactions immobilières, un suivi plus rigoureux des dossiers par les services urbanisme de certaines communes, notamment à Bruxelles. Désormais, la commune prend les choses en main : elle compare le permis avec le plan de l’affectation des pièces. Une méthode qui évite les mauvaises surprises, mais qui ralentit le marché de l’immobilier.

Ce ralentissement n’est pas une mauvaise chose pour les acheteurs, au contraire. Les prix devraient être plus conformes à la réalité par rapport aux ventes enregistrées en 2021 pointent Valérie Masson et Marc Van Beneden.

"À l’heure actuelle les agences immobilières ont environ 7% de dossiers en attente alors qu’avant le dossier rentrait et cela partait tout de suite" explique le notaire bruxellois. "Les notaires et agents immobiliers n’aimaient pas cette période il y a un an et demi deux ans. Il y avait cette espèce de précipitation et je pense que beaucoup de gens ont fait des mauvais achats car ils ont acheté trop vite, sans réfléchir".

Cette précipitation s’expliquait, à l’inverse de 2022, par des taux d’intérêt historiquement bas, qui ont provoqué l’envol des prix de l’immobilier. Pour rappel, les jeunes de 18 à 30 ans en ont profité : ils représentent 30% des transactions au 1e semestre 2022.

Et que peut-on prévoir dans les prochains mois ?

Difficile de se prononcer pour les deux notaires tant le marché fluctue. Une chose est sûre, sur le plan fiscal, "cela coûte plus cher d’acheter un bien en Wallonie qu’en Flandre ou qu’à Bruxelles" affirme Valérie Masson. En effet, depuis le 1er janvier 2022, la Flandre a baissé à 3% ses droits d’enregistrements. Ils sont à 12,5% en Wallonie avec un abattement sur les 20.000 premiers euros. À Bruxelles, il n’y a pas de droits d’enregistrements jusqu’à 200.000 euros.