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Immobilier : absences de condition suspensive en hausse, attention danger

Absence de condition suspensive en hausse : attention danger

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19 mai 2022 à 12:14 - mise à jour 21 mai 2022 à 18:043 min
Par Sarah Heinderyckx avec Michel Gassée et Dominique Dussein

Dans un marché immobilier en pleine ébullition, de plus en plus d’acheteurs renoncent à insérer une clause suspensive dans le compromis de vente d’une maison ou d’un appartement pour ne pas passer à côté du bien. Mais de nombreux professionnels avertissent : ce n’est pas sans danger.

Une protection pour l’acquéreur

Une clause suspensive, c’est un petit paragraphe inséré dans le compromis de vente pour protéger l’acquéreur. Elle indique que si sa banque refuse de lui octroyer le prêt hypothécaire dont il a besoin, l’acheteur peut renoncer sans frais à l’achat du bien immobilier.

Des sanctions […] de 10% du prix d’achat

Sans cette clause, les conséquences sont très lourdes. "Si vous vous engagez à acheter et que vous n’achetez finalement pas parce que vous n’avez pas votre crédit ou que vous changez d’avis ou qu’entretemps vous vous êtes séparés par exemple… Vous êtes tenus à des sanctions qui sont généralement de 10% du prix d’achat. Imaginez que vous achetez un bien à 250.000 euros, c’est 25.000 euros que vous êtes censés indemniser au vendeur, c’est perdu définitivement", prévient Renaud Grégoire, notaire à Wanze.

Pression des vendeurs

Et le problème, c’est qu’en 2021 surtout, le marché immobilier était en ébullition. La demande était forte, l’offre moins importante et en toute logique les prix ont flambé. Et clairement, les vendeurs ont privilégié les acheteurs qui renonçaient à cette clause suspensive.

"Dans un marché comme on l’a connu en 2021, de nombreux vendeurs mettaient un peu la pression sur les acheteurs, poursuit Renaud Grégoire. En leur disant : écoutez, moi j’ai plusieurs acquéreurs, donc si vous voulez acheter, c’est sans condition de crédit parce que sinon, moi je ne signe pas avec vous".

Getty Images

Différences entre régions

Aujourd’hui, le marché s’est un peu calmé. On observe néanmoins que le phénomène est différent d’une région à l’autre et dépend bien souvent des moyens financiers de l’acheteur.

Bernard Piraux, agent immobilier et directeur de l’agence Trevi Bruxelles et Brabant Wallon, donne quelques exemples. "On a 40% de clauses suspensives dans l’Est et le Sud de Bruxelles, 90% dans le Nord, donc c’est quand même une grosse différence. Les quotités d’emprunts sont différentes aussi, on a des apports financiers plus importants dans les communes un peu plus chères de Bruxelles, alors que si on reprend le Nord de Bruxelles, les crédits sont plus à du 95-100% de la valeur du bien", précise-t-il.

Prudence avant tout

Dans un marché concurrentiel, toujours est-il qu’il peut être tentant pour les acheteurs d’éviter cette clause suspensive pour obtenir les bonnes grâces du vendeur. Mais il ne faut pas perdre de vue que les conditions d’accès au crédit hypothécaire ont été durcies, une exigence de la Banque nationale de Belgique.

Les notaires sont donc régulièrement confrontés à des acheteurs n’ayant pas obtenu leur crédit à la banque, des situations toujours très compliquées.

Alors que faire pour limiter les risques ? Le plus prudent est encore de contacter sa banque avant de signer un compromis de vente sans clause suspensive. Pour vérifier si elle accepte de vous octroyer un crédit hypothécaire et si oui, de quel montant.

Obligation d’information

De son côté, la secrétaire d’État fédérale à la protection des consommateurs, Eva De Bleeker, reconnaît qu’il y a un souci. Elle sait bien sûr que la condition suspensive n’est pas obligatoire mais, insiste-t-elle, ce qui est obligatoire, c’est que l’acheteur soit informé de l’existence ou non d’une condition suspensive et des conséquences concrètes en cas de non-respect du contrat de vente.

"Tant les particuliers qui vendent directement que les agents immobiliers qui s’occupent de la vente sont soumis à des règles qui rendent cette démarche obligatoire", rappelle-t-elle dans un communiqué.

Indemnités uniquement pour les vendeurs particuliers

La secrétaire d’État contactera l’Institut professionnel des agents immobiliers pour discuter de cette évolution et demander de veiller à ce que ses membres respectent bien cette règle.

Elle ajoute que les indemnités de rupture ne peuvent être demandées que par le vendeur particulier. Lorsque les intermédiaires professionnels tentent de réclamer pour eux-mêmes une indemnité de rupture au candidat acheteur en raison de l’impossibilité d’obtenir un prêt, il s’agit d’une clause abusive. Ce ne peut donc pas devenir un modèle commercial.

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