Flambée des prix de l'immobilier : "Non, le marché ne va pas se calmer !"

La folie de l'immobilier

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04 mai 2021 à 14:00Temps de lecture5 min
Par Sofia Cotsoglou

Acheter un bien en ce moment s’apparente à une discipline olympique. Que ce soit en Flandre, en Wallonie ou à Bruxelles, en un an, les prix de l’immobilier ont flambé de 5 à 10%.

Effet du confinement : les Belges veulent leur petit bout de jardin et un morceau de terrasse. Mais les biens sont rares et les candidats nombreux. Des candidats acquéreurs qui doivent désormais se battre pour espérer devenir propriétaires.

Acheter un appartement ou une maison, c’est un véritable job à temps plein. Vous avez intérêt à être sur la balle. Prêt à vous déplacer dès le premier jour de visites et à faire une offre dans la foulée.

Dès qu’on voit une offre, il faut répondre dans la minute. Le lendemain, c’est souvent trop tard !

Hajar épluche les annonces immobilières tous les jours
Hajar épluche les annonces immobilières tous les jours Sofia Cotsoglou

Hajar Boulaich a 30 ans. Elle cherche un appartement une chambre dans les communes de Molenbeek, Jette, Koekelberg, Laeken ou Ganshoren. "Le sud de Bruxelles, j’y ai renoncé, c’est impayable", lance-t-elle.

Avec un contrat à durée indéterminée dans la fonction publique et 20.000 euros d’économies, la banque la suit sans problème. Mais depuis un an, elle a beau chercher, elle a beau faire des offres, les appartements lui passent à chaque fois sous le nez.

Dernière déception en date : un appartement à Molenbeek affiché à 180.000 euros. "On était une vingtaine le premier jour de visite", se souvient Hajar. "L’appartement était insalubre. Il y en avait pour 100.000 euros de travaux. J’ai fait une offre à 190.000 euros et… je ne l’ai pas eu !"

L’offre sans clause suspensive devient la norme

Patrick Menache, agent immobilier : "Les bien partent en une visite, on a jamais vu cela!"

Les agences immobilières ne savent plus où donner de la tête. Dès qu’une annonce est publiée, les coups de fil pleuvent.

Du coup, pour espérer ne fût-ce que décrocher une visite, il faut être rapide et… avoir un beau bas de laine.

"Je plains les acquéreurs aujourd’hui", lance Patrick Menache, agent immobilier. "Dans la tranche 250.000 – 500.000 euros, il y a une demande incroyable. Il faut être capable de signer directement l’offre sans clause suspensive. Nous conseillons toujours aux vendeurs de choisir les offres sans clauses suspensives pour éviter les mauvaises surprises."

Mais prudence : pour faire une offre sans clause suspensive, il faut être bien sûr de son coup! Être certain que la banque donnera son feu vert pour votre emprunt hypothécaire. Car si ce n’est pas le cas et que l’offre n’est pas honorée, il vous faudra verser des indemnités à la personne qui pensait avoir vendu son bien.

Plus que jamais, les banques ne prêtent qu’aux riches

Manolis Kavlendakis, courtier en crédits immobiliers : "Les banques sont très exigeantes"

Les restrictions de la banque nationale sont telles qu’il faut avoir un sacré bas de laine pour mener son projet immobilier à terme.

Si les taux sont particulièrement bas, il est désormais impossible d’obtenir un crédit hypothécaire si on n’a pas économisé au moins les frais de notaire et 10% de la valeur du bien.

"Il y a quelques années, un fonctionnaire européen avec un très beau salaire pouvait obtenir un emprunt de 500.000 euros sans problème", explique Manolis Kavlendakis, courtier en crédits immobiliers dans le quartier européen. "Aujourd’hui, c’est impossible. La banque exige des fonds propres, même pour de très très gros salaires. "

Les prix ne se négocient plus à la baisse mais à la hausse

Pour ne rien arranger, fini de négocier le prix du bien de ses rêves en espérant gagner quelques milliers d’euros. Les candidats jouent des coudes et n’hésitent pas à proposer plus que le montant affiché pour être certains de conclure une offre.

Certains vendeurs sont complètement dépassés par le prix que les acquéreurs sont prêts à donner. La tentation de faire grimper les enchères est grande.

Des propriétaires demandent de l’argent en noir

Ces trois vendeuses jouent les surenchères et demandent de l'argent en noir

Francesca (prénom d’emprunt) ne se remet pas de sa mésaventure. Maman solo de deux enfants, elle avait fait une offre pour un appartement à Uccle. Les trois sœurs qui vendaient le bien avaient accepté son offre par téléphone. Mais le lendemain, l'une des sœurs lui envoie un SMS pour lui demander une offre plus importante et… des dessous-de-table !

Le SMS indique ceci : "Voilà ce qui se passe : ma sœur a annoncé à la personne qui avait fait l’offre la plus élevée avec vous que nous avions accepté la vôtre. Il a fait une telle offre supérieure que nous ne pouvons pas ne pas la prendre en considération, selon notre troisième sœur en tout cas. […] Nous vous demandons donc de remettre une dernière offre écrite mentionnant le dernier montant que vous mettez pour l’achat de l’appartement et le montant que vous mettre dans une enveloppe avant la signature de l’offre qui aura sans doute lieu demain soir."

"Elles vendaient l’appartement de leurs parents décédés", précise Francesca. "Comme il s’agissait d’une succession et qu’elles avaient fait évaluer le bien, elles avaient peur d’être poursuivies par le fisc. Du coup, elles ont demandé de l’agent en noir."

L’avocat de Francesca a halluciné en découvrant ce SMS. "C’est complètement fou de mettre par écrit quelque chose qui est illégal", s’étonne Damien Carly, avocat spécialisé en droit notarial. "Le marché de l’immobilier est devenu complètement dingue", poursuit l’avocat. "Les acquéreurs se battent. J’entends même des ventes qui ont lieu sans visites. Les gens achètent juste sur base de photos vues sur internet."

Les prix pourraient continuer à grimper!

Face à cette frénésie, n’est-il pas plus sage de reporter son projet d’achat et d’attendre que le marché se calme? "Non", répond Philippe Ledent, économiste chez ING. "Rien n’indique une future accalmie. Quand vous regardez le patrimoine financier des Belges, qui est quand même énorme, il y a de quoi encore alimenter le marché de l’immobilier. Et donc, les prix peuvent encore continuer à augmenter."

Les Belges ont encore beaucoup d’argent sur leurs comptes épargne.
Et comme l’épargne ne rapporte rien, l’immobilier est plus que jamais l’investissement par excellence. Même des particuliers se lancent en tant qu’investisseurs.

Les prix ont certes flambé de 5 à 10% en un an. Mais on n’a sans doute pas encore atteint les sommets. Le marché de l’immobilier à Bruxelles est encore bien loin des montants exorbitants exigés à Londres ou à Paris.

Aider les candidats acquéreurs? La fausse bonne idée !

Philippe Ledent, économiste chez ING : "Non, les prix ne vont pas baisser!"
Philippe Ledent, économiste chez ING : "Non, les prix ne vont pas baisser!" Sofia Cotsoglou

Quelles solutions pour éviter que l’accès à la propriété ne devienne impossible pour le plus grand nombre? Aider les ménages en leur offrant par exemple une prime, un abattement fiscal ou une diminution des frais de notaire, c’est, selon l’économiste "une fausse bonne idée". En effet, très souvent, ce type d’aide se retrouve directement dans la poche du vendeur.

Pour Philippe Ledent, "Tant qu’il y a d’autres candidats investisseurs qui ont les poches suffisamment profondes parce qu’ils sont dans une logique financière, ça risque de pousser les prix à la hausse. Si vous donnez une prime de 5000 euros à un primo acquéreur, il est fort probable que les prix de l’immobilier augmentent de 5000 euros."

Revenons donc au principe de base de l’économie : la loi de l’offre et de la demande.

Pour faire baisser les prix et pour calmer la demande, une des pistes serait d’augmenter l’offre. Comment ? "En construisant de nouveaux logements", répond Philippe Ledent. Encore faut-il le vouloir.

Une manière de faire baisser les prix ? Construire de nouveaux logements !

"Les pouvoirs publics ont clairement un rôle à jouer", insiste-t-il. "Les communes doivent aider les prometteurs immobiliers en délivrant les permis plus rapidement. Si certaines communes sont ouvertes au développement de nouveaux projets, d’autres ne veulent pas voir le nombre d’habitants augmenter et freinent les promoteurs immobiliers."

Les communes ont donc clairement une responsabilité et surtout un rôle à jouer dans cette course folle.

Celles et ceux qui doivent renoncer au rêve de devenir propriétaire finissent sur le marché de la location. Si être propriétaire n’est pas une fin en soi, les rapports du comité d’étude sur le vieillissement montrent que le risque de pauvreté à la pension est plus important pour les locataires que pour les propriétaires.

Voilà qui explique en partie cette obsession du Belge de devenir à tout prix propriétaire…

Sujet JT du 04/05/2021

Immobilier : Pour acheter mieux vaut être motivé !

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