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Tendances Première

Droit : la loi sur la propriété a changé. Quelles implications pour vous ?

Droit : la loi sur la propriété a changé. Quelles implications pour vous ?
10 déc. 2021 à 05:04 - mise à jour 10 déc. 2021 à 05:044 min
Par Christian Rousseau

La réforme du droit des biens était quelque chose nécessaire. L'original datait de 1804. Même s'il avait été modifié plusieurs fois, il était vieillot et dépassé. Il s'est adapté à la pratique d'aujourd'hui et aux décisions de jurisprudence. 

 

Comment posséder un immeuble ?

Il existe plusieurs manière de devenir propriétaire:

· Passer un acte d’achat avec un vendeur

· Recevoir le bien : via un acte de donation à transcrire (acte notarié)

· Usucapion ou prescription acquisition : C'est le fait d'occuper le bien de manière continue, paisible, publique et non équivoque (dit la loi).

On devient propriétaire après 10 ans d’occupation (auparavant 30 ans). Par contre, si cette possession est de mauvaise foi, il faut posséder pendant 30 ans.

· Acte après une succession – C'est le cas classique de l'héritage d'un bien

 

Comment perdre l’occupation de la propriété ?

Le droit réel acquis peut s’éteindre en cas de renonciation, expropriation judiciaire, disparition du bien acquis, arrivée au terme du contrat si le bien a été acquis pour une durée limitée. Il est possible qu’il existe une confusion entre 2 propriétés.

La publicité pour tous ces actes consiste en la transcription aux hypothèques.

Bornage et mitoyenneté

Il faut faire un bornage entre 2 propriétés pour mettre fin à un conflit. L’acte constatant le bornage avec le plan devra être transcrit aux hypothèques. S’il existe un problème de limite entre propriétés, il conviendra de demander un bornage à un géomètre.

Ce bornage pourra être fait à l'amiable ou il peut être imposé de manière judiciaire à la requête d’une partie).

Tout le domaine des clôtures mitoyennes a été remis en question. Si un propriétaire érige une clôture sur une limite mitoyenne, il peut exiger de son voisin une participation aux frais. Par contre, si ladite clôture ne se trouve pas à la limite séparative mais sur le privatif, les choses seront différentes.

Les murs érigés sur une limite mitoyenne peuvent aussi poser problème : si le voisin souhaite accrocher à ce mur une véranda par ex. il devra payer une indemnité au voisin qui a érigé ledit mur.

En général, le bornage contradictoire, ou non, est fait par un géomètre. Son PV sera donc annexé à un acte. 

En pratique

  1. Contrairement à ce qu’on entend, il n’est pas possible de se rendre sur le terrain du voisin pour aller chercher par ex. un ballon de football.
  2. Il est par contre possible de poser une échelle sur un mur mitoyen (droit d’échelle) pour par ex. réparer une gouttière.
  3. Qu’en est-il s’il n’y a pas de clôture ? On permet aux randonneurs de marcher sur des parcelles de terrain non clôturés pour autant qu’ils ne soient ni bâtis, ni cultivés.
  4. Quid des branches d’un arbre dépassant sur un jardin ? Je peux les enlever mais il faut donner un délai de 60 jours au voisin. Il vaut toujours mieux bien s’entendre avec son voisin !
  5. Un grand arbre planté à plus de 2 mètres de la haie.  Ces grands arbres peuvent causer une nuisance et cacher le soleil… Il faut s’en référer au juge.

L'usufruit

La modernisation de l’usufruit s’imposait…. Un travail de titan ! L'usufruit c'est le droit à la jouissance du bien. Pour un bien immobilier, c'est le droit de l'occuper ou de le louer et de percevoir les loyers. S"il s'agit d'avoirs bancaire, c'est la droit de percevoir les intérêts. 

Par exemple, les parents font une donation d'une maison à leurs enfants tout en gardant l'usufruit. Ils peuvent donc continuer à l'habiter jusqu'à la fin de leurs jours. 

L’usufruit est fréquent : par exemple, lorsqu’un des conjoints décède et laisse son époux comme usufruitier et les enfants comme nus propriétaires.

Qu'est-ce qui a changé ?

  1. Jusqu’au changement de la loi, le nu propriétaire était responsable du coût des grosses réparations. Depuis la nouvelle loi, une partie de ces coûts peut être prise en charge par l’usufruitier.
  2. La contribution de l’usufruitier dépend de son âge et de la valeur du bien. Ainsi, si l’usufruitier est jeune, sa contribution sera plus importante.
  3. Par contre l’usufruitier est seul à supporter les primes d’assurance, les frais d’entretien et tout ce qui concerne le précompte immobilier. L’usufruitier d’un portefeuille titres pourrait vendre des éléments du portefeuille sans le consentement des nus propriétaires si les cours des titres du portefeuille baissent, par exemple.
  4. Désormais le nu propriétaire et l’usufruitier devront établir conjointement un descriptif au début de l’usufruit. Ils doivent maintenir tous les deux le bien en bon état. Si il y a mésentente, il faudra faire établir une note via un expert.
  5. Même si un inventaire n’est pas dressé, l’époux survivant pourra avoir l’usufruit du logement familial.
  6. L’état des lieux et la description peuvent s’effectuer sous seing privé.
  7. L’usufruit a une durée maximale de 99 ans. Auparavant, 30 ans.
  8. Il est prévu que le nu propriétaire pourra visiter l’habitation au moins une fois l’an en accord avec l’usufruitier.
  9. Il est aussi prévu un accroissement automatique de l’usufruit acquis, par exemple par 2 parents, les enfants étant nus propriétaires.

Les options et droits de préférence 

Si un droit de préférence est accordé, ou une préemption/option à son voisin par exemple lors de la vente du bien, il faut un acte notarié qui soit transcrit aux hypothèques.

Pour un propriétaire d’un bien ayant consenti un bail à vie au profit d’une autre personne (qui pourra donc rester dans le bien sa vie durant), il faut un acte notarié transcrit aux hypothèques.

Si un acte n’est pas transcrit aux hypothèques, il est inopposable aux tierces personnes et cela crée de l’insécurité.

Les actes transcrits permettent de démontrer qu’une personne est propriétaire.

 

Tendances Première : Le Dossier

Les notaires : Réforme de l'usufruit et du Droit des biens

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