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On n'est pas des pigeons

Acheter une chambre d'hôtel, un investissement immobilier intéressant ?

Acheter une chambre d'hôtel?

On n'est pas des pigeons

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15 nov. 2021 à 14:38 - mise à jour 15 nov. 2021 à 14:50Temps de lecture4 min
Par François Louis

Acheter une chambre d’hôtel, ce n’est pas un investissement immobilier tout à fait comme les autres. C’est plus proche d’un investissement dans le capital d’une entreprise, avec les risques que cela comporte.

Chambre d'hôtel
Chambre d'hôtel Getty Images

Chris Bollens, retraité de 61 ans, est fâché. En 2017, comme plusieurs dizaines d’autres petits investisseurs, il a acheté une chambre d’hôtel dans l’Ibis de Gosselies.

C'est un placement comme un autre. Sur un compte épargne, l’argent ne rapporte rien.

Le propriétaire de l’hôtel, le groupe Cayman, a ainsi vendu les 78 chambres pour un montant total de 10 millions d’euros. Chaque chambre coûtait 126 000 euros.

"C’est un placement ", explique Chris. "Sur un compte épargne, l’argent ne rapporte plus rien."

L’avantage par rapport à un autre placement immobilier, comme un appartement ou un studio, c’est que les copropriétaires ne doivent s’occuper de rien : vide locatif, récupération des loyers non payés, entretien du bien. L’hôtel reste géré par un professionnel de l’hôtellerie, qui reverse une partie de ses bénéfices aux propriétaires des chambres.

Hôtel Ibis à Gosselies, Belgique
Hôtel Ibis à Gosselies, Belgique Rtbf

Un placement immobilier pas si avantageux que ça

Pas tous les bénéfices évidemment : il faut retirer les frais de gestion de l’hôtel. En outre, le copropriétaire renonce à la plupart de ses droits d’usage sur le bien immobilier. Il ne peut pas occuper le bien lui-même, ni décider de le repeindre en rose sur un coup de tête.

Le promoteur nous avait promis un rendement de 7%. On ne touche que 3%. Il y a un problème ! 

Les propriétaires en principe ont un droit de regard sur la gestion et sur les comptes de l’hôtel. "C’est un leurre", s’énerve Chris Bollens. "Nous réclamons les factures depuis des mois. Et nous n’obtenons rien. L’hôtel marche très bien : plus de 80% de taux de fréquentation. Le promoteur nous avait promis un rendement de 7%. On ne touche que 3%. Il y a un problème ! Où va l'argent ? Nous exigeons des comptes plus clairs."

Le promoteur condamné par la cour d’appel de Gand

Contrat de vente promettant un haut rendement de 7,6% pour une chambre à l'Ibis de Gosselies, Belgique
Contrat de vente promettant un haut rendement de 7,6% pour une chambre à l'Ibis de Gosselies, Belgique Rtbf

En promettant 7% de rendement, le groupe Cayman a été manifestement très optimiste. Il a ainsi appâté une centaine d’investisseurs pour trois hôtels différents : les Ibis d’Alost, Gosselies et Boncelles. Mais les rendements n’ont jamais dépassé 3%. Une partie des investisseurs dans l’hôtel d’Alost a intenté un procès au promoteur. Et ils ont gagné. La cour d’appel de Gand a ordonné l’annulation de la vente des chambres, estimant que les investisseurs avaient été trompés par le promoteur.

Il y est précisé expressément que le rendement attendu n’est pas garanti.

Le groupe Cayman se défend : "[…] Les candidats investisseurs se voient préalablement remettre l’ensemble de la documentation contractuelle (le contrat d’exploitation, le contrat d’investissement et un document intitulé pool d’exploitation) qui donnent des explications détaillées sur l’investissement […]. Il y est précisé expressément que le rendement attendu n’est pas garanti. Au contraire, d’autres hôtels qui proposent ce type d’investissement en garantissant un rendement minimum, le rendement est ici un rendement estimé."

Promettre 6 ou 7%, c’est malhonnête

Ce mode d’investissement immobilier n’est pas très fréquent en Belgique. Un autre promoteur hôtelier le pratique : le groupe gantois Unibricks, qui vend actuellement les chambres du futur hôtel Radisson en construction dans le centre de Liège. Les promesses de rendement sont ici un peu plus mesurées.

Nous pouvons promettre un taux de 2,2% fixe.

"Promettre du 6 ou 7%, c’est malhonnête ", explique un agent immobilier du groupe. "Nous pouvons promettre un taux de 2,2% fixe. Ou alors un taux variable lié aux bénéfices de l’hôtel."

Le problème, c’est que l’hôtel n’ouvrira que l’année prochaine et qu’il n’est pas possible pour les investisseurs potentiels de se baser sur des chiffres existants, mais uniquement sur des prévisions. "C’est un 4 étoiles. Nous projetons un taux d’occupation d’environ 80% et un prix des chambres entre 90 et 100 euros. Ce qui donnerait un rendement de 4,4% aux investisseurs."

C’est plutôt optimiste. Le taux moyen d’occupation des hôtels liégeois se situe, selon l’échevinat du tourisme de la ville, autour de 62%. Cela correspond d’ailleurs à une moyenne en Wallonie, selon les données du Commissariat général au tourisme.

A la merci d’une mauvaise gestion, d’un attentat ou d’un virus

Laurent Minguet, homme d'affaires liégeois
Laurent Minguet, homme d'affaires liégeois Rtbf

Acheter une chambre d’hôtel, ce n’est pas un investissement immobilier tout à fait comme les autres. C’est plus proche d’un investissement dans le capital d’une entreprise, avec les risques que cela comporte.

Vous n’êtes pas à l’abri d’une mauvaise gestion, d’une crise économique ou d’une vague d’attentats, qui vont plomber l’activité HoReCa pendant des mois ou des années

"Quand vous investissez dans un hôtel, le rendement dépend évidemment de son activité", explique l’homme d’affaires liégeois, Laurent Minguet. "Vous n’êtes pas à l’abri d’une mauvaise gestion, d’une crise économique ou d’une vague d’attentats, qui vont plomber l’activité HoReCa pendant des mois ou des années. Je ne parle même pas du Covid, qui a entraîné une fermeture complète durant des mois. Beaucoup de sociétés hôtelières qui étaient prospères se sont retrouvées au bord de la faillite."

En 2018, Laurent Minguet avait lui-même essayé de vendre un hôtel de cette manière, l’hôtel de la Couronne à Liège. Il n’a pas trouvé assez d’investisseurs intéressés pour vendre les 77 chambres. "J’ai préféré renoncer plutôt que de me retrouver avec 50% des parts et l’autre moitié dispersée auprès de dizaines de copropriétaires."

Laurent Minguet se dit aussi soulagé : "En 2020, le taux d’occupation est tombé à 20%. Nous avons perdu de l’argent. Vous imaginez la tête des nouveaux copropriétaires à qui j’aurais dû annoncer un rendement négatif dès la première année ?"

En 2021, l’hôtel de la Couronne retrouve des couleurs : "Nous serons à 50 ou 60% d’occupation". Mais à Liège comme ailleurs, qui oserait dire que l’épidémie de Covid est derrière nous ?


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