Acheter un bien au nom de vos enfants: une bonne idée ?

Depuis quelques années, les notaires sentent un retour de l’administration fiscale sur les achats usufruit / nue-propriété. Différents facteurs devraient compliquer les démarches. 

• La loi anti-abus : " tout acte passé par le contribuable avec le seul but de payer moins de taxes n’est pas opposable à l’administration ".  Cet achat usufruit/nue-propriété n’a pas d’autre justification que d’éviter les droits de succession au moment du décès des parents.  Cette opération a été inscrite sur la liste des opérations " interdites " au moment où la loi anti-abus a été votée.  Le politique a fait néanmoins pression afin que l’opération soit, malgré tout, acceptée par le fisc.
   
• Décision à Bruxelles : les sommes données aux enfants devaient être taxées au préalable (3 % ou plus en fonction du lien de parenté).  L’administration fiscale acceptait uniquement sous cette condition la suppression des droits de succession lors du décès.
   
• Désir de l’administration de remettre en question l’acquisition lors d’un décès : des copies, extraits de comptes, mouvements des comptes sont demandés.  Beaucoup de banques, par facilité, envoyaient aux notaires 2 chèques bancaires certifiés.  L’administration constatait effectivement que la nue-propriété avait été payée par chèque bancaire mais que rien ne certifiait le retrait de ce montant du compte des enfants.  Il fallait donc une preuve.  Les opérations ayant été faites un certain temps avant le décès, il était impossible de retrouver les extraits (+ de 10 ans).
   
• L’administration exige maintenant que l’argent dont ont besoin les enfants (achat de la nue-propriété) soit sur le compte des enfants AVANT la signature du compromis.  Cette disposition est souvent impossible à réaliser car beaucoup de parents vendent le matin un immeuble et l’après-midi achètent un nouveau bien aux noms des enfants.  Ils n’ont donc pas l’argent au moment de la signature du compromis (3 ou 4 mois plus tôt).

Ces dispositions vont porter un frein à ces opérations.  Le logement familial est souvent un élément important du patrimoine des parents.

Certains clients vont acheter la pleine-propriété du bien au nom des enfants.  Ils pourraient ainsi consentir un bail à vie à leurs parents.  Les enfants ne peuvent donc pas vendre le bien (à cause du bail à vie). 

Les parents restent dans le bien via leur bail à vie transcrit aux hypothèques (frais peu élevés).  Il n’y a, dans ce cas, aucun risque que l’administration remette en question cet achat.

Mais cette solution comportent des inconvénients :

• Les enfants sont plein-propriétaires d’un bien – handicap s’ils achètent un logement personnel (primes et abattements à recevoir).
   
• Déclaration du revenu cadastral dans leur déclaration d’impôts.  Ce revenu, augmenté de 40 %, est taxable dans leur chef.  Si les parents ont l’usufruit, les parents devraient déclarer leur revenu cadastral totalement immunisé.  La taxation est plus lourde pour les enfants.

Il n’y a donc pas de solution idéale !  Pour ceux qui ont fait cet achat, les notaires conseillent de retrouver un maximum d’éléments par rapport au calcul de la valeur de la nue-propriété, au paiement des sommes, aux extraits bancaires. 

Depuis 40 ans, tous les professionnels du Droit et de la Finance attirent l’attention de leurs clients sur ce point.

Si l’administration refuse de considérer que cette acquisition usufruit/nue-propriété, il conviendra de déclarer la valeur en pleine-propriété du bien dans l’actif de la succession.