A partir du 1er janvier 2020, il sera plus difficile d'obtenir un crédit hypothécaire. La Banque nationale de Belgique a formulé des nouvelles directives aux organismes de prêt. A partir de cette date, les banques ne pourront plus octroyer un prêt qui dépasse 90% de la valeur du bien, pour un propriétaire qui occupe ce bien. Et en ce qui concerne les logements mis en location, le seuil à ne pas dépasser est de 80% de la valeur du bien.
Pourquoi ces nouvelles directives?
Depuis plusieurs années, la BNB met en garde contre la vulnérabilité du marché hypothécaires belge : en 2017, en 2018 et encore en 2019. La BNB veut éviter une crise immobilière en Belgique, car le taux d'endettement hypothécaire des ménages belges ne cesse d'augmenter. Les taux d'intérêt bas poussent le prix des logements à la hausse. La BNB qualifie les mesures dévoilées de "préventives": elle demande aux banques d'être plus prudentes dans l'octroi des crédits hypothécaires.
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Comment la BNB peut-elle contraindre les banques à être plus prudentes?
La BNB précise qu'elle ne vise nullement à empêcher l'achat d'une habitation par les jeunes ménages qui ne disposent pas encore de beaucoup de capitaux propres. Elle n'interdit pas aux banques d'octroyer des prêts qui ne respectent les futures normes, mais elle a défini des marges de tolérance assez strictes:
- Pour un prêt destiné à un bien occupé par le propriétaire (maximum 90% de la valeur du bien): marge de tolérance de 35% du volume des prêts pour les primo-acquéreurs et de 20% pour les autres.
- Pour un prêt destiné à un investissement locatif (maximum 80% de la valeur du bien): marge de tolérance de 10% du volume des prêts.
La BNB a également fixé des seuils visant à répondre à certaines "poches de risques", associant par exemple des valeurs élevées du prêt par rapport à la valeur du bien immobilier et un taux d'endettement total de l'emprunteur ou une charge de remboursement mensuelle élevés.
Dans ce cas, les seuils sont: maximum 5% du volume total de prêt peut consister en des prêts combinant une charge de remboursement élevée (> 50%) et un "loan to value" (montant du prêt hypothécaire par rapport à la valeur du bien immobilier) élevé (>90%) et maximum 5% du volume total de prêt peut consister en des prêts combinant un endettement total de l'emprunteur par rapport à son revenu annuel élevé (> 9) et un "loan to value" élevé (> 90%). Ce pourcentage maximum est calculé sur une base annuelle pour le volume de prêts total de l'établissement financier.
En cas de non-respect, l'organisme prêteur concernée devra pouvoir soumettre à la BNB une explication motivée.
Comment réagissent les banques à ces nouvelles normes?
Febelfin, la fédération du secteur financier, a réagi aux nouvelles mesures instaurées par la BNB : "En fin de compte, les problèmes sont peu nombreux aujourd'hui", la Belgique pratiquant "une politique de crédit hypothécaire saine", dit Febelfin. A l'heure actuelle, les défauts de paiement sont limités à moins d'1% de l'ensemble des crédits hypothécaires, rappelle Febelfin.
