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Faut-il bâtir des villes nouvelles en Wallonie?

MISE AU POINT | Mis à jour le dimanche 23 février 2014 à 15h03

  • Le débat de Mise au Point s'est ouvert sur la difficulté des jeunes ménages à accéder à la propriété et sur les solutions préconisées par les uns et les autres pour y remédier. S'en est suivi un échange assez vif sur l'autre question du débat : construire des villes nouvelles, est-ce la solution pour accueillir le million d'habitants supplémentaires attendus d'ici 2040 ? Et si oui, comment ?

    Depuis les années 2000, les prix de l’immobilier ont augmenté deux fois plus vite que les revenus rappelle Olivier Maroy d’entrée de jeu, et Francis Carnoy, directeur général de la Confédération Construction Wallonne (CCW) le confirme : "Les salaires augmentent de 2% par an et les prix de l’immobilier de 7 à 8% par an, alors évidemment les jeunes ménages sont devant une réelle difficulté d’accéder à la propriété. Pour quelles raisons ces prix de l’immobilier augmentent-ils ? La rareté, car la population augmente mais la construction ne suit pas ; les coûts de la construction qui ont beaucoup augmenté, ce qui est dû à des constructions de meilleure qualité, mais plus chères, aux coûts salariaux en hausse et à la complexité administrative et réglementaire croissante ; enfin les banques exigent des apports en fonds propres toujours plus importants pour accorder un prêt hypothécaire. Moralité, les gens se rabattent soit sur le marché des biens existants, ce qui fait encore plus monter leur prix, soit sur des constructions neuves bâties sur des terrains plus petits."

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    Faut-il bâtir des villes nouvelles en Wallonie? - © Tous droits réservés

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    Pour faire baisser le coût de l’accès à la propriété, le cdH propose d’agir sur les droits d’enregistrement, explique Benoît Lutgen, président du cdH : "Il n’est pas acceptable qu’une génération entière soit dans l’impossibilité d’accéder au logement. Pour permettre aux jeunes ménages de disposer de plus de fonds propres, comme le réclament les banques, nous proposons d’étaler le paiement des droits d’enregistrement sur 10 ans. Autre piste l’emphytéose, qui permettrait aux gens de n’acheter que les briques puis d’acheter le terrain qu’en fin de parcours, une fois le prêt remboursé. Ou simplement de continuer l’emphytéose. Accessoirement cela permettrait aussi de détendre les prix de location qui sont très élevés dans notre Région."

    Responsabilité des banques

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    "Face à cette situation il faut pointer la responsabilité énorme des banques", épingle Jean-Marc Nollet, ministre wallon du Logement. "Voici 10 ans, elles acceptaient de couvrir 100% de la valeur vénale de la maison, voire plus, et aujourd’hui, alors qu’elles sont aidées par les pouvoirs publics, elles n’acceptent plus de prêter que 80% de l’achat. Les jeunes ménages n’ont pas les moyens d’avancer ces 20%. En réponse, nous avons lancé en octobre 2009 l’opération ‘Habitation pour tous’, une nouvelle formule de prêt hypothécaire social, où l’aide des pouvoirs publics est d’autant plus importante que les revenus sont faibles."

    Ce prêt peut s’élever jusqu’à 100% de la valeur vénale, de manière à pouvoir payer les frais de notaire, éventuellement une partie des travaux. 15 500 ménages y ont déjà eu accès.

    Jean-Marc Nollet revient également sur la solution de l’emphytéose, pour laquelle la Wallonie a sollicité la collaboration des communes pour la mise en disposition de terrains communaux. Trente d’entre elles ont déjà marqué leur intérêt. "L’un des avantages de la formule serait aussi de susciter la création de quartiers, souligne le ministre, dans une perspective d’aménagement du territoire harmonieux."

    Olivier Chastel, ministre du Budget, salue ces mesures et marque son accord sur la nécessité de soulager la pression fiscale, mais il s’étonne tout de même "qu’on n’ait pas déjà mis en place cet étalement du paiement des droits d’enregistrement depuis 5 ans, d’autant plus que le ministre (cdH) du Budget André Antoine, les a augmentés (en diminuant le plafond sous lequel on avait droit à des taux réduits) au premier janvier 2014 !".

    "Pour ceux qui veulent accéder à la propriété pour la première fois dans leur vie, car c’est bien de ces gens-là qu’on parle, il faut jouer à la fois sur une diminution du taux de TVA, sur les constructions neuves, en passant de 21 à 12 %, et sur une réduction des droits d’enregistrement par paliers : beaucoup sur les maisons modestes et les primo-acquéreurs, et puis de moins en moins. Cela va se financer par une régulation de l’offre et de la demande, qui va développer le marché immobilier, ce qui va faire rentrer des moyens financiers dans les caisses des pouvoirs publics. C’est la même chose avec les droits de succession : tous ceux qui héritent et qui réinvestissent cet héritage dans un premier logement devraient avoir des droits de succession réduits."

    Jacques Gobert, bourgmestre PS de La Louvière et président de l’Union des Villes et des Communes de Wallonie (UVCW) ajoute une idée de solution à celles déjà évoquées : la location-acquisition : "Quand un couple loue un bien, on pourrait imaginer qu’une partie de son loyer soit affectée à la constitution d’un capital en vue de l’achat. Autre levier : une mission de promotion immobilière à assumer par les sociétés de logement public (SLSP) – on avait bien autrefois les ‘propriétés terriennes’ grâce auxquelles des milliers de personnes en Wallonie ont pu acquérir leur bien. Ces SLSP pourraient réguler le marché en offrant des biens 15 à 20% moins chers que le privé."

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    "Oui à un encadrement par les pouvoirs public, mais le secteur public ne pourra fournir qu’une petite partie des besoins en nouveaux logements", remarque Francis Carnoy. "Ce seront quand même les investisseurs privés qui vont devoir prendre en charge 80 à 85% de cette production nouvelle. Il faudra aussi une fiscalité incitative qui choie le candidat acquéreur, et un urbanisme assoupli : les communes sont parfois un peu lentes à délivrer les permis d’urbanisme. Et surtout il ne faut pas avoir peur de forcer un peu la main des banques : elles n’ont pas encore intégré l’amélioration de la PEB (performance énergétique des bâtiments) dans leur politique de prêts hypothécaires. Il faut leur dire gentiment, ou moins gentiment, qu’elles peuvent prêter plus si la maison est plus performante car la facture énergétique diminue."

    Le bonus logement sera-t-il maintenu ?

    Ce bonus, c’est l’avantage fiscal que l’on obtient quand on contracte un prêt hypothécaire. Actuellement sous l’autorité fédérale, ce bonus sera transféré aux Régions le 1er janvier 2015 et Francis Carnoy est inquiet à ce sujet : "C’est l’un des derniers incitants à l’achat immobilier et à l’annonce de ce transfert, on avait assisté à une réelle panique dans la population, avec en conséquence une très forte baisse de la demande de crédits."

    Olivier Chastel renchérit : "Les gens attendent avant de contracter un emprunt, de savoir si cet avantage fiscal sera maintenu tel qu’il est au fédéral. Le MR est pour son maintien intégral et nous nous sommes tous engagés au fédéral à le faire. Ce serait une grave erreur de modifier un système qui est le pilier de l’acquisition d’une propriété". Du côté du cdH, Benoît Lutgen confirme. Et il met l’accent sur les réductions fiscales pour la première acquisition. "Dans son Plan Marshal 2022, le bonus logement reste inchangé", confirme à son tour Jean-Marc Nollet. Il évoque même un "petit bonus supplémentaire" pour les maisons énergétiquement performantes. Enfin le PS, par la voix de Jacques Gobert, confirme à son tour le maintien inchangé du bonus fiscal, avec même une proposition d’amélioration : "une prime à l’acquisition pourrait compenser le fait que le bonus logement ne sort ses effets que 18 mois après l’achat."

    Et ces villes nouvelles ?

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    Olivier Maroy rappelle l’enjeu démographique actuel : la population va augmenter à Bruxelles comme en Wallonie : 4 millions d’habitants pour cette dernière en 2040, soit un million de plus qu’aujourd’hui. Michael Van Cutsem, urbaniste et directeur de recherche à l’Institut Destrée a étudié la question : "Où, comment et avec quelle qualité loger tout ce monde, c’est là le problème. Dans les scénarios qu’on a pu construire, on a décelé des tendances : construction de logements en périphérie, le long des axes de transport; reconstruire la ville sur la ville; ou alors des scénarios en rupture comme la construction de villes nouvelles."

    Une idée adoptée par Benoît Lutgen et qu’il a rendue publique depuis un an déjà. "Ce n’est pas LA solution, mais une des solutions", commente l’intéressé. "Construire une ville nouvelle c’est un défi ambitieux pour la mixité intergénérationnelle, pour l’accessibilité des nouvelles technologies pour tous, pour la performance énergétique et l’accès aux services de proximité, l’intégration du scolaire et de l’extra-scolaire. Nous avons identifié neuf zones compatibles avec ces critères. La Louvière est celui qui a été choisi."

    Premier concerné, le bourgmestre Jacques Gobert a déclaré dans la presse qu’on "ne joue pas au Monopoly avec La Louvière. Ce dont la Louvière a besoin aujourd’hui ce n’est pas de 10 000 habitants de plus mais de 10 000 emplois nouveaux ! ", ajoute-t-il lors du débat. Pas de ville-champignon, mais un développement raisonnable par rapport aux besoins croissants.

    Olivier Chastel estime, lui, "incongru de venir avec de tels projets à proximité de villes comme Charleroi (notamment) où il existe de grands projets de (re)construction de logements. Cela manque de la plus élémentaire réflexion. Je ne suis pas contre l’idée en principe, je ne suis contre rien a priori, mais qu’on le fasse avec sérieux et pas comme ça et à 3 mois des élections."

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    "Ça coûtera deux fois plus cher par éparpillement aux pouvoirs publics si on n’a pas d’ambition forte de villes nouvelles", rétorque, piqué, Benoît Lutgen.

    Jean-Marc Nollet trouve qu’il ne faut pas écarter l’idée a priori. "Il y a d’autres exemples réussis à l’étranger. Il faut voir dans notre territoire où développer de tels projets et envisager de voir plutôt comment chaque ville existante peut se développer par éco-quartiers."

    "C’est amusant de voir ce débat surgir maintenant, observe Michael Van Cutsem, car quand on a sorti cette idée, elle a été balayée par tous les partis. La porte était fermée sur cette solution. Mais à présent qu’un président de parti la ressort et s’en empare, la lumière médiatique est différente. Mais c’est un projet qui doit se penser dans le long terme. Louvain-la-Neuve a déjà 40 ans. Donnons-nous aussi 40 ans pour concevoir la ville du XXIe siècle avec les quatre partis de la Wallonie et tous ceux qui voudront s’y joindre. Mettre toutes les compétences wallonnes autour d’un projet comme celui-là permettra un foisonnement d’idées."

    Patrick Bartholomé

    Olivier Maroy avait invité :

    Benoît Lutgen, président du CDH

    Olivier Chastel, ministre du Budget - MR

    Jean-Marc Nollet, ministre wallon du Logement – Ecolo

    Jacques Gobert, bourgmestre PS de La Louvière et président de l’Union des Villes et des Communes de Wallonie

    Francis Carnoy, directeur général Confédération Construction Wallonne

    Michael Van Cutsem, urbaniste et directeur de recherche à l’Institut Destrée

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